Atrás queda un año en que la pandemia volvió a dejar huella en el sector inmobiliario de Baleares y de la península 2021, poniendo sobre la mesa la capacidad de reacción del mercado frente a lo acontecido en el 2020. Las cifras confirman una evolución positiva en 2021, con un repunte del 7% en la actividad inmobiliaria respecto al 2020, y una clara estabilidad a pesar de la crisis económica y social.
En el meollo, la compraventa de viviendas, auspiciada sobre todo por el abaratamiento de las tasas de interés de las hipotecas y un Euríbor de mínimos históricos. Con este trasfondo, el sector inmobiliario estrena con fuerza el nuevo año, con la previsión de una situación favorable en la compraventa de inmuebles en 2022.
Nuestro equipo de profesionales de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza Durendesa ® repasa los principales hechos del sector inmobiliario en 2021 y su alcance en los próximos 365 días.
Top 5 de cambios en el mercado inmobiliario en 2021
El arrastre de las consecuencias de la pandemia, entre otros, deja en el sector inmobiliario del 2021 una serie de cambios legislativos y sociecononómicos de gran calado. Desde la modificación de las preferencias habitacionales de los ciudadanos (aumento de la búsqueda de casas con jardín y balcón) o los récords históricos alcanzados por la tarifa de la luz; hasta la nueva ley de la vivienda, el nuevo cálculo de la plusvalía municipal o los cambios en el cómputo de ciertos impuestos.
Nueva ley de la vivienda en España
El texto de la nueva ley de la vivienda nació en 2021 rodeado de mucha polémica, tanto en torno al mercado del alquiler como al de compraventa. Entre otras actuaciones, el escrito se centra en la regulación de los precios del alquiler en las zonas tensionadas; en las ventajas fiscales para los arrendadores; en las bonificaciones a los pequeños propietarios de inmuebles vacíos; y en el fomento del parque público de viviendas.
También contempla un recargo especial sobre las propiedades vacías y el hecho de que los ayuntamientos puedan aumentar el precio del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) hasta un 150%.
La normativa, según lo previsto, será aprobada en el segundo semestre de 2022 y afectará a propietarios, compradores e inquilinos.
Moratorias del alquiler para las familias más vulnerables
La medida extraordinaria y temporal del aplazamiento del pago del alquiler por la pandemia se ha prorrogado en varias ocasiones desde marzo del 2020. En la última ocasión, el plazo para solicitar la moratoria o la condonación parcial de la renta se ha fijado hasta el 28 de febrero de 2022.
Para pedir la moratoria de la deuda del alquiler deben cumplirse una serie de requisitos: tener un contrato de alquiler de vivienda habitual; acreditar la situación de vulnerabilidad; y que el propietario del inmueble sea una empresa, una entidad pública o un gran tenedor de viviendas.
El arrendatario que se acoja a esta medida no tendrá que desembolsar una penalización. El montante aplazado se pagará sin intereses al dueño del inmueble.
Impuesto de plusvalía: nulo e inconstitucional
El impuesto de plusvalía municipal, tributo por vender, heredar o recibir en donación una vivienda, recibió un fuerte revés del Tribunal Constitucional a finales de octubre. Este organismo declaraba la inconstitucionalidad del sistema objetivo de cálculo, por determinar siempre un incremento de valor con la transmisión de un terreno. Es decir, por no tener en cuenta si en la venta se producen o no pérdidas o cuál es la ganancia real.
Esta sentencia, sin carácter retroactivo, afectaba a todas las operaciones firmadas a partir de ese momento y a aquellas pendientes de resolución.
El Consejo de Ministros aprobó posteriormente un Real Decreto-Ley con un nuevo impuesto sustituto de la plusvalía municipal (reforma exprés de la normativa). Un gravamen que pasa a contemplar dos alternativas de cálculo para el vendedor: objetivo (cálculo sobre el valor catastral del año de compra y del año del venta) y real (diferencia entre el coste efectivo de la compra y la venta).
Fin de la Ley de Cuba y de las restricciones a herederos no directos
La conocida como Ley de Cuba, una de las grandes controversias de la Ley Hipotecaria (artículo 28), llegaba a su fin en septiembre de 2021. Este apartado dificultaba a los herederos no directos vender una vivienda hasta pasados dos años desde el fallecimiento del propietario.
Con este cambio, se evita la inmovilización de estas propiedades durante ese tiempo (las viviendas se introducen más rápido en el mercado) y se elimina la disminución del precio de estos inmuebles (solicitada por el comprador por la restricción fijada por la normativa).
Modificación de impuestos que recaen en los propietarios de vivienda
Esta actuación proviene del cambio en la manera de calcular la base imponible de varios impuestos que afectan a los dueños de una vivienda: Impuesto de Sucesiones, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e Impuesto de Patrimonio. Este cómputo desde el 1 de enero de 2022 pasa a vincularse al valor de referencia del Catastro, diferente al valor catastral.
Según la mayoría de expertos, este nuevo indicador conllevará un aumento del importe de dichos gravámenes (subida del valor de referencia). Hasta el año pasado, la base imponible de estos tributos era su valor real (precio de compraventa o valor objetivo asignado por las autonomías).
