El paso del tiempo también afecta a los edificios. Las obras de mejora o de reparación del zaguán, de las zonas comunes, de la fachada, del ascensor… acaban siendo un punto frecuente de discusión entre vecinos cuando salen a la palestra. Al esfuerzo extra económico que suponen estas actuaciones, se suman otros factores que tampoco son bien recibidos, como el ruido o el polvo. Pero como vecino, ¿estoy obligado a aceptar las obras? ¿Puedo rechazar pagar la parte correspondiente? ¿Quién decide qué obras en la comunidad son necesarias?
Nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca especifican que las respuestas a estas preguntas están en La Ley de Propiedad Horizontal, que establece- entre otras cosas- las disposiciones referentes a la gestión de obras en una comunidad de propietarios.
Gestión de obras en una comunidad de vecinos
La Ley de Propiedad Horizontal marca los deberes y los derechos de los propietarios. Entre ellos, aquellos que tienen que ver con la gestión de las obras en espacios y elementos comunes, como el portal de la comunidad. Según esta normativa, los propietarios están obligados a permitir las reparaciones de los espacios comunes (también aquellas actuaciones en las que se involucre un servicio de la finca, como el arreglo de una tubería común que pase por la vivienda). Del mismo modo, se debe permitir la entrada a casa a aquellas personas que ejecuten una obra de la finca, si es necesario, y contribuir con los gastos.
Acuerdo de la junta de propietarios para realizar obras en elementos comunes
Normalmente, el primer paso para la realización de obras en elementos comunes es una reunión de vecinos. Este encuentro sirve para tratar las actuaciones necesarias y proceder a su votación. Sin embargo, la normativa habla de una serie de supuestos en los que no es necesario el acuerdo previo de la junta de propietarios:
- Obras necesarias para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación de la finca y de sus servicios e instalaciones comunes.
- Obras necesarias para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad en el edificio.
- Obras derivadas de la imposición por parte de la Administración para la conservación del inmueble.
- Obras necesarias sobre ajustes en materia de accesibilidad universal y aquellas requeridas por propietarios en cuyas vivienda o local habiten, trabajen o presten servicios personas con discapacidad o mayores de 70 años (si el importe no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontadas las ayudas públicas).
Los estatutos de la comunidad también suelen regular este tipo de reformas. En caso de controversia entre ambos documentos, la junta de propietarios tiene la última palabra.
Solicitar presupuestos y seleccionar al contratista
Para evitar controversias, es aconsejable presentar varios presupuestos y, mediante votación, elegir al contratista que realizará las obras. Igualmente, durante la reunión es recomendable contar con un profesional que pueda desgranar los aspectos técnicos o resolver las dudas de los vecinos para que la decisión final sea lo más fundamentada posible.
Comisión de seguimiento de las obras
La existencia de la comisión de obras de una comunidad de vecinos no está regulada en Ley de Propiedad Horizontal. Pero su creación durante la reunión vecinal es muy recomendable para supervisar la ejecución de los trabajos e informar al resto de las cuestiones que puedan considerarse relevantes.
Aunque esta comisión puede tomar decisiones importantes de operatividad, la elección de una empresa, de un presupuesto u otras cuestiones fundamentales debe consultarlas. Dependen de la junta de propietarios.
Aprobar obras necesarias en una comunidad de vecinos
Para que una obra se apruebe como necesaria, debe ser llevada ante la junta y lograr el visto bueno por mayoría simple de los vecinos presentes en la reunión, segunda convocatoria (los asistentes deben representar a más de la mitad del valor de las cuotas de los dueños reunidos).
Todos los propietarios quedan obligados a asumir el coste de las obras necesarias, según las decisiones sobre los costes y formas de pago aprobadas por la junta. Los vecinos que no estén conforme sobre el carácter de la obra pueden impugnar el acuerdo judicialmente y quedar a la espera de la resolución del tribunal.
Aprobar obras de mejora en un edificio
En este caso, debe haber acuerdo de las tres quintas partes del total de cuotas y propietarios. La decisión debe notificarse a los propietarios no presentes, que tienen 30 días para expresar si están a favor o en contra de la realización de los trabajos. La no contestación se interpreta como voto favorable al acuerdo de la junta.
