Escriturar una casa en Mallorca no es obligatorio, pero sí muy aconsejable. El documento resultante es clave en la compraventa de una vivienda, ya que transmite la propiedad del vendedor al comprador, facilita el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y ayuda a evitar conflictos futuros sobre la vivienda (por ejemplo, en caso de deudas pendientes del anterior propietario). Además, permite acceder a una hipoteca en caso de financiar la compraventa.
Aunque al tratarse de un documento voluntario se puede vender una casa sin escritura pública, nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca destacan la importancia de realizar este trámite. Entre otras cuestiones, ayuda a verificar aspectos como la legalidad de la propiedad o la situación de la casa en cuanto a cargas y ocupantes.
Escrituras de la casa en la operación de compraventa
Este documento voluntario que se firma ante notario da fe pública de una operación de compraventa. Aporta seguridad jurídica al comprador y al vendedor, ya que, entre otros, recoge las condiciones pactadas que formalizan el proceso de venta. Además, es el único documento que permite inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad; un trámite que, aunque tampoco es obligatorio, resulta igualmente recomendable.
De manera general, las escrituras de la casa recogen la intención de las partes involucradas en el proceso de compraventa, las condiciones de la operación, el precio y la forma de pago, el reparto de gasto y las posibles deudas pendientes (en caso de que existan). También impone el cumplimiento de cualquier obligación fiscal y legal.
En este proceso, el notario revisa a través de la escritura la situación jurídica de la propiedad en el Registro y da información relevante sobre asuntos como la existencia de hipotecas, cargas o arrendatarios. Además, la escritura puede incluir otros acuerdos entre el comprador o el vendedor, como el aplazamiento en el pago del precio o en la salida de la casa del vendedor.
¿Por qué escriturar una vivienda?
En primer lugar, este trámite libre es fundamental para garantizar quién es el dueño de una casa y certificar desde cuándo. Este aval hace que las escrituras actúen como escudo frente a reclamos por deudas anteriores a la adquisición de la propiedad o frente a terceros que exijan como suya la propiedad.
Del mismo modo, este documento verifica que el vendedor está capacitado legalmente para realizar la venta de la casa, evitándose así sorpresas desagradables en el futuro.
Por último, hay que tener en cuenta que los bancos solicitan escriturar la compra del inmueble, así como inscribirlo en el Registro de la Propiedad, cuando se quiere financiar la compra de la casa mediante hipoteca.
¿Qué pasa si no escrituro la propiedad?
No escriturar e inscribir la compraventa de la casa puede suponer diversos problemas. Por ejemplo, podemos encontrarnos con que un tercero figura como propietario y que, en consecuencia, puede vender el inmueble de forma fraudulenta.
Otro escenario posible es verse obligado a enfrentarse a acreedores del anterior dueño e intentos de embargo de la propiedad como garantía de pago de deudas.
Sea como sea, demostrar que una vivienda es nuestra sin estar escriturada es un proceso difícil y no siempre concluye de forma exitosa. Algunas fórmulas que pueden ayudar a evidenciarlo son: presentar pruebas de la compra de la vivienda – como el contrato de compraventa-, justificar que se han estado abonando impuestos de propiedad o presentar facturas de ocupación de la propiedad.
Documentos para la escritura pública de compraventa
El vendedor del inmueble debe aportar la siguiente documentación ante notario para escriturar la vivienda: DNI, Certificado de Eficiencia Energética (CEE), certificado de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), certificado de la comunidad de propietarios, certificado de estar al corriente de pagos, título de la propiedad y cédula de habitabilidad.
- Si se va a cancelar la deuda con el dinero obtenido por la venta, se debe presentar también el certificado de deuda hipotecaria pendiente.
- En caso de ser una propiedad heredada, se debe adjuntar también el documento de aceptación de la herencia.
Por su parte, el comprador de la casa debe aportar la prueba de cualquier pago que se haya ya realizado (por ejemplo, contrato de arras en caso de haberlo) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER) y oferta vinculante.
Con todo ello, el notario identificará a las partes intervinientes, procederá a la lectura del borrador de escritura, mencionará la existencia o no de cargas, verificará aspectos como los documentos obligatorios y los aspectos económicos y formalizará la operación con la firma y la entrega de llaves.
La copia original de la escritura de compraventa permanecerá un periodo de 25 años en la notaría. Pasado este tiempo, si se necesitan nuevas copias de la escritura, habrá que dirigirse al colegio notarial para obtenerlas.
