Las zonas comunes de uso privado en las comunidades de vecinos (patio de luces, terrazas…) suelen ser uno de los motivos más habituales de controversia entre los propietarios. Cuestiones como quién paga los arreglos en estos espacios o su uso correcto llegan a levantar verdaderas ampollas.
¿Pero qué dice la normativa sobre los bienes comunes de uso privativo? ¿Puede, por ejemplo, modificarse su estructura o instalarse una piscina sin el consentimiento de la comunidad? Profundizamos en ello con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Baleares.
Zonas comunes: uso público y uso privado
Las zonas comunes de las fincas se diferencian, entre otros aspectos, en función de su uso público y su uso privado. En el primer caso, la propiedad y el uso corresponden al conjunto de los propietarios según el porcentaje establecido en las escrituras de la propiedad. En las zonas comunes de uso privado, sin embargo, la propiedad pertenece a la comunidad, pero su uso se atribuye exclusivamente a un propietario. Estos elementos- por lo general, patios interiores, terrazas de los pisos bajos, terrazas de los áticos…- deben estar especificados en el título constitutivo de la Ley de Propiedad Horizontal o, bien, haberse aprobado unánimemente por la comunidad.
Aunque la normativa marca que solo el propietario puede acceder a estos espacios, el resto de vecinos puede utilizar la zona de uso privativo en caso de emergencia o de necesidad (un incendio, instalación de paneles solares…).
Cómo usar una terraza comunitaria de uso privativo
Si tienes una terraza o un patio comunitario de uso privado debes comprender que contar con el derecho exclusivo de disfrute no implica poder saltarse las normas. Es más, conlleva una serie de obligaciones: su utilización no puede perjudicar a la comunidad, su uso debe ser el adecuado a su funcionalidad y, en todo momento, debe velarse por su buen estado.
Además, si no cuentas con el permiso de la comunidad, no puedes modificar la estructura de estos patios o terrazas mediante cerramientos o elementos fijos que se anclen a la pared o al techo. Es decir, se requiere su consentimiento para llevar acciones como la instalación de una piscina, un jacuzzi, una casa prefabricada, un cerramiento, toldos que impliquen agujerear las paredes etc.
Este consentimiento no es necesario para instalar muebles, añadir objetos decorativos, colocar plantas… y otras actuaciones similares.
Mantenimiento y reparaciones de un bien común de uso privativo
Esta cuestión resulta más confusa, ya que depende principalmente del origen y de la causa del problema. A grandes rasgos, los gastos y los arreglos corresponderán al propietario que hace uso de esta zona, cuando el mal se vincule a la falta de mantenimiento. La comunidad, por su parte, asumirá el desembolso cuando los daños tengan que ver con el deterioro o con un defecto estructural.
El propietario con uso privativo costeará también aquellos cambios estéticos que guste realizar en la terraza o en el patio.
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