La incertidumbre llama a la puerta del mercado inmobiliario nacional y balear del segundo semestre de 2020. El azote de la Covid-19 marca un escenario de sombras en términos de operaciones y precios. Aunque todas las previsiones apuntan hacia claras caídas en el mercado inmobiliario después del verano, las cifras oscilan entre datos tan dispares que parece imposible fijar con seguridad los márgenes de estas reducciones.
El equipo Durendesa®, tu inmobiliaria en Mallorca e Ibiza, repasa cuál será el devenir del sector inmobiliario en la segunda mitad del 2020, según la mayoría de los profesionales del sector.
Covid-19: caídas en las operaciones de compraventa 2020
Las estimaciones para este otoño apuntan caídas significativas en la venta de inmuebles. Un camino que los datos previos han dejado ya sentir y que recogen informes como los de Registradores de España. Según esta entidad, la compraventa de viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad cayó un 53% en mayo respecto a 2019 (de 46.000 a cerca de 20.000). Las operaciones inmobiliarias totales descendieron en un 59%.
En un recorrido más amplio, las transacciones relativas a las viviendas experimentaron un claro impacto en el mes de marzo, con un retroceso del 17,7% (un 20% en el caso de las operaciones totales). Durante el estado de alarma, este sector vivió una bajada del 38,3%, que se situó en el 53% en el mes mayo.
Las previsiones de Caixabank para el total de operaciones del 2020 auguran una bajada de entre el 30% y el 40%, motivada especialmente por la reducción de la compraventa por parte de extranjeros. Este perfil supuso el 12% del total de las transacciones en 2019.
Covid-19: tendencia a la baja en los precios de compraventa 2020
En este contexto, la primera muestra de una tendencia a la baja en el precio de la vivienda aparece tras el fin del Estado de Alarma. Según Tinsa, el mes de junio registró una disminución del 1,1% respecto al mes de marzo, si bien la tasa interanual mantuvo un crecimiento del 1,5%. Baleares se situó entre las regiones con mayores caídas, sobre todo por su vinculación al turismo, según concretan nuestros agentes inmobiliarios en Mallorca e Ibiza. La costa mediterránea registró un descenso acumulado del 43% desde 2008.
A pesar de la tendencia negativa que arrojan los datos de cara al segundo semestre de 2020, no hay que olvidar el papel del confinamiento en las operaciones de compraventa de inmuebles. Según puntualizan los profesionales de la inmobiliaria Durendesa®, el encierro llevó por un lado a impedir la realización de muchas transacciones y, por otro, a empujar a muchos propietarios a ajustar los precios de venta ante una previsible caída generalizada de los importes.
Caixabank, por ejemplo, estima un ajuste de entre el 6% y el 9% en 2020 y 2021, que estaría estimulado por la incertidumbre del desarrollo de la pandemia y el fuerte varapalo a la actividad económica. Aunque en diferentes grados, la vivienda de segunda mano y los inmuebles en las zonas turísticas como Baleares sufrirían, previsiblemente, el mayor impacto.
Todo este escenario podría influir en la voluntad de los dueños de los inmuebles, que se podrían ver obligados a aceptar menores cantidades para obtener liquidez económica, arrastrando así al sector a una progresión de descuentos en los precios de venta de los inmuebles. Este mismo contexto llevaría presumiblemente también a una parte de los propietarios a retirar sus propiedades del mercado hasta la llegada de un panorama más alentador. Estos aspectos serán claves para dibujar el mercado inmobiliario después del verano.
Covid-19: impagos en el alquiler y desahucios
La crisis sanitaria también ha dejado su huella en el mercado del alquiler, que parece que vivirá situaciones especialmente duras después del verano. La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) alerta de que la pandemia ha triplicado los impagos de la rentas de los alquileres hasta el 15%. Una cifra que prevé que se incremente por la desconfianza de los inquilinos en solicitar y tener capacidad para devolver los créditos ICO, así como por la falta de ayudas apropiadas para este colectivo.
Según ASVAL, a estos dos factores se sumará el impacto en los bolsillos de un 20% de paro (según las previsiones), que se traducirá en la dificultad de muchas familias de poder hacer frente al alquiler y en el crecimiento de los desahucios en el segundo semestre del año.
Pre Covid-19: precio y compraventa del mercado inmobiliario balear
Determinar la situación venidera pasa también por echar un vistazo a los datos del mercado inmobiliario balear antes de la pandemia, así como en los años previos. Según Tinsa, el precio de la vivienda en Mallorca descendió un 20% desde el 2007, con las mayores bajadas en Capdera, Santa Margalida y Manacor, con una reducción del 44%, del 36% y del 33%. La variación porcentual de los precios en el primer trimestre 2019-2020 fue del 5,8%, registrándose en Sóller, Palma y Manacor los mayores encarecimientos (un 14,7%, un 7,6% y un 0,3%).
En cuanto a la compraventa de viviendas en Mallorca, Tinsa destacó como muestra la subida significativa en el municipio de Capdepera, con un incremento del 38% en 2019 y con una variación del 491% en propiedad nueva respecto a 2018.
La situación del coste de la vivienda en las Pitiusas fue diferente a la mallorquina, alcanzándose un aumento del 15,5% desde el 2007. La mayor subida se produjo en Ibiza ciudad, con un incremento del 19,8% desde la pasada década y un valor medio de 3.728 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2020.
Durante 2019, se visaron 444 viviendas en Ibiza, lo que supuso un incremento de casi el 50% respecto a 2018. A diferencia de los visados de las unifamiliares, con un descenso del 62%, los inmuebles plurifamiliares aumentaron un 64% el año pasado.
A juicio de los expertos, el mercado inmobiliario después del verano estará determinado por las consecuencias de la crisis sanitaria en el desempleo. Así las cosas, los precios y el número de transacciones de compraventa en Baleares vendrán marcados principalmente por el desarrollo del mercado laboral.
