El reparto de la vivienda familiar y los demás bienes en caso de divorcio es uno de los aspectos más delicados de este proceso, especialmente cuando se trata de la casa familiar. Una de las alternativas más comunes es recurrir a la extinción de condominio, que implica que una de las partes adquiere la otra mitad de la vivienda, normalmente a través de una compensación económica en función del valor del piso en el momento de la separación. En esta operación, dos aspectos resultarán claves: el régimen matrimonial y los acuerdos firmados en la compraventa.
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Disolución de condominio: comprarle al otro cónyuge su parte de la casa
La extinción de condominio está regulada en el Código Civil y consiste en disolver una vivienda compartida con más personas. Aunque en el reparto la compra de la otra mitad de la vivienda se puede realizar mediante compraventa, esta fórmula es habitual para ceder la propiedad de la casa a otra. Entre otras cosas, porque evita el pago de impuestos más elevados, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IPT).
El régimen matrimonial marcará la forma de proceder con el reparto:
- Régimen de gananciales: la propiedad del inmueble es compartida. Es decir, cada miembro de la pareja tiene el 50% de la participación de la propiedad. Por tanto, el cónyuge que quiera adquirir la otra mitad de la vivienda debe determinar el valor actual del inmueble y abonar la cantidad correspondiente a la otra parte (suele ser la mitad del valor). El otro cónyuge cederá su parte a cambio de esta compensación económica (extinción de condominio).
- Régimen de separación de bienes: este tipo de régimen supone que cada miembro de la pareja es propietario de sus bienes. Uno de los dos puede haber invertido más en la casa, ya sea a la hora de dar la entrada, hacer reformas… Si no se hace ninguna puntualización, normalmente se estipulará el 50% a cada miembro de la pareja. En el momento de la extinción de condominio, los dos deben estar de acuerdo en la repartición de la casa y el interesado en adquirir la otra mitad de la vivienda pagar el porcentaje correspondiente. Si las aportaciones económicas de cada uno se dejaron por escrito deben respetarse a la hora de dividir la casa.
En caso de que uno de los dos pusiera más dinero que el otro será importante presentar transferencias en el reparto, justificantes de pago o cualquier prueba que demuestre que son aportes privativos. Y de esta forma, reclamar una compensación proporcional a los gastos realizados con ahorros anteriores al matrimonio.
Si hay hijos y la vivienda es la residencia habitual, el juez deberá aprobar la operación. Algo que resultará más sencillo si la parte que se queda la otra mitad de la vivienda es quien tiene la custodia del menor.
Extinción de condominio con hipoteca
En el régimen matrimonial, es muy frecuente que exista una hipoteca a medias. Normalmente, la parte que cede la propiedad recibirá por ello una contraprestación económica durante el reparto de bienes. Sin embargo, puede ocurrir que quien se quede con la vivienda asuma toda la hipoteca. Esto puede suponer un problema porque, aunque el otro cónyuge no será propietario, sí tendrá una hipoteca a su nombre.
En caso de querer quedarse con la vivienda al completo e indemnizar a la otra parte, es aconsejable llevar a cabo una novación hipotecaria para que el único propietario sea el único responsable del préstamo y evitar así que queden flecos durante el reparto. Ahora bien, la entidad puede considerar que al quedar solo uno al frente del préstamo pierde garantías de pago. Es común que acepte el cambio de titularidad pero obligando a firmar un interés más elevado o, por ejemplo, un aval.
Si el banco no acepta la novación, otra opción es intentar subrogar la hipoteca.
Trámites y gastos del reparto de la vivienda
La extinción de condominio es más económica que la compraventa. Esto es así porque no se abona el ITP, ya que la cantidad económica que recibe el miembro que no se queda con la casa no es el precio de una venta, sino la compensación económica por salir de la situación de comunidad. Al no existir transmisión patrimonial, esta operación tampoco está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
En cualquier caso, siempre será necesaria hacer frente a los gastos de tasación, notaría, Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (IAJD).
Además, hay que tener en cuenta que si se cede parte de la propiedad y se obtiene un ingreso, la posible ganancia debe tributar en el IRPF.
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