La cuestión de cómo afecta el impago en la hipoteca en una venta suele generar dudas tanto en los propietarios como en los interesados en comprar una vivienda en Baleares con esta circunstancia. El dueño desconoce si se puede vender una casa con impagos de hipoteca, mientras que el interesado duda sobre la legalidad y la idoneidad de esta acción.
En este marco, lo primero que hay que tener en cuenta es que no existe una norma que prohíba vender una vivienda con cargas, si bien lo mejor para el comprador -lógicamente- es adquirir una casa libre de cargas (sin deudas). Del mismo modo, hay otra consideración fundamental: no hay que confundir este supuesto con la venta de una vivienda con hipoteca pendiente. En esta última situación, concretan los profesionales de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza Durendesa®, la vivienda en venta no se ha acabado de pagar, pero no hay problemas de impagos del préstamo.
Venta de una vivienda con cargas hipotecarias sin pagar
Como hemos comentado, esta condición de impago en la hipoteca no imposibilita la venta de la vivienda, pero informar al comprador sobre las cargas de forma transparente sí debería ser una máxima. Independientemente de esto, el comprador tiene en la Nota Simple de la vivienda el mejor instrumento para determinar si la propiedad que le interesa está libre de cargas (hipotecas, embargos…). Este documento informativo, que emite el Registro de la Propiedad, le ofrece muchos más datos interesantes, como quién es el titular de la casa, la descripción detallada de la vivienda, las limitaciones de uso o si el inmueble tiene un régimen especial (usufructo, vivienda de protección oficial…).
Otro documento fundamental para el comprador es el certificado de la comunidad de vecinos, donde se recoge si el propietario actual está al día de las cuotas, las derramas… de la finca.
Trasladada la situación al comprador, las opciones del dueño para vender una vivienda con atrasos en el préstamo hipotecario – ya sea una o varias letras- son las siguientes:
- Abonar las deudas antes de la compraventa (es la opción más habitual)
- Descontar las cargas pendientes del precio de venta del inmueble (rebajar el coste de la casa y asumir el comprador la titularidad del préstamo)
Por lo general, el comprador se espera a que los impagos se cancelen antes de comprar la casa o en el momento de la firma de la compraventa. Es habitual que valore todas las posibilidades, calcule el impago en la hipoteca, negocie una rebaja del precio de la casa y asuma la deuda o bien exija una cláusula en la que el vendedor se comprometa a pagar la cantidad pendiente en un plazo determinado.
Venta de una vivienda con hipoteca pendiente
Esta situación es mucho más común que la de impago en la hipoteca y suele venir ligada a cambios personales o laborales (vender la casa por el divorcio; por tener que desplazarse a otra ciudad por motivos laborales; por necesitar un nuevo hogar por el aumento de la familia… El vendedor puede encontrarse en circunstancias distintas y, en consecuencia, actuar de varias formas:
- Vender la casa por un precio superior a la hipoteca: en este caso, en el que el precio de venta es mayor a lo que resta del préstamo, se debe pedir el Certificado de Deuda Pendiente al banco -documento imprescindible para vender una propiedad con hipoteca- y liquidar la deuda de la hipoteca cuando contemos con el cheque del comprador por el precio de la vivienda. Esta operación suele conllevar comisiones y tras ella se recibe el dinero sobrante.
- Vender la casa por un precio inferior a la hipoteca: se debe pedir igualmente el certificado de deuda al banco y comunicarle la intención de devolver la cantidad obtenida por la vivienda, una vez ejecutada la compraventa. La deuda pendiente pasará a ser un nuevo préstamo, con sus propias cláusulas y condiciones.
- Subrogación de la hipoteca al vender la casa hipotecada: es decir, transmitir la hipoteca al comprador del inmueble. Muchos bancos no son partidarios de respaldar esta fórmula, ya que prefieren abrir un nuevo préstamo con condiciones actualizadas.
- Hipoteca puente o hipoteca cambio de casa: esta opción -interesante para aquellos que quieren vender y comprar una casa– facilita pagar dos hipotecas por menor precio que el que resultaría si los dos préstamos se asumieran por separado.
