¿Puedo vender una casa con hipoteca? Una de las consultas más habituales que reciben nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza es si se puede vender una casa hipotecada. La respuesta es afirmativa: es posible vender una vivienda sin haber acabado de pagarla. Esta situación, además, es mucho más frecuente de lo que parece, dado que es normal que cambien nuestras circunstancias conforme pasa el tiempo.
El proceso de vender un inmueble que todavía arrastra un préstamo es sencillo, aunque requiere analizar el punto de partida concreto para actuar en consecuencia. ¿Queremos vender una casa con hipoteca para comprar otra vivienda? ¿Qué ocurre si el precio de venta es inferior al préstamo pendiente? ¿Es posible traspasar la hipoteca? Profundizamos en las distintas opciones para que conozcas cuáles son los pasos a seguir.
Vender un piso hipotecado en Mallorca
Cuando compramos un inmueble en Baleares o en otra comunidad, lo hacemos pensando que será nuestro hogar para toda la vida. Esta decisión la acompañamos con un compromiso bancario de larga duración (muy larga, en la mayoría de los casos). Sin embargo, circunstancias como un cambio de trabajo, un divorcio o la ampliación de la familia, entre otras muchas, pueden derivar en que necesitemos adquirir otra propiedad que se ajuste a nuestra nueva realidad.
Es un contexto habitual: la mayoría de las operaciones se relacionan con la venta de viviendas que no están del todo pagadas. Pero eso sí, como te indicábamos, existen distintas coyunturas. En función de ellas, tendremos opciones como cancelar la hipoteca, subrogar la hipoteca al comprador de nuestra casa o solicitar una hipoteca puente para comprar otro inmueble, por ejemplo.
Vender la vivienda por un precio superior a la hipoteca
En esta situación, partimos de recibir más cantidad de dinero de la que debemos al banco por la casa. Sin duda, es la opción ideal, pero depende en gran medida de la salud del mercado inmobiliario.
Si nuestra intención es cancelar la hipoteca, tras confirmar que el precio de venta es mayor a lo que resta, debemos solicitar el Certificado de Deuda Pendiente al banco. Este documento es imprescindible para vender una propiedad con hipoteca y, en consecuencia, para realizar la firma de compraventa ante el notario.
El siguiente paso, una vez contemos con el cheque del comprador por el precio de la vivienda, será liquidar la deuda pendiente de la hipoteca con la entidad bancaria. Realizada esta operación, que suele conllevar el pago de comisiones por la cancelación del préstamo, recibiremos el dinero sobrante.
Vender la vivienda por un precio inferior a la hipoteca
Vender una casa con hipoteca por un precio inferior al préstamo que resta por pagar es igualmente posible. En este supuesto, si queremos cancelar la hipoteca, debemos pedir al banco el Certificado de Deuda Bancaria -como en el caso anterior- y exponerle la situación para comunicarle nuestra pretensión de devolver parte del préstamo. En concreto, aquella cantidad obtenida por la venta de nuestra vivienda hipotecada.
Una vez ejecutada la compraventa y, por tanto, con el cheque del importe del piso, destinaremos la totalidad del dinero a la parte del préstamo cubierto por la venta. La deuda pendiente por la hipoteca pasará a ser un nuevo préstamo, lo que implica que recogerá sus propias condiciones y cláusulas.
Subrogación hipotecaria al vender una casa con hipoteca
Otra posibilidad es vender una casa con hipoteca mediante la fórmula de la subrogación, que consiste en transmitir la hipoteca al comprador de la vivienda. En este caso, vendedor y comprador deben exponer la situación ante el banco, que estudiará a fondo la solvencia del deudor para determinar o no el cambio de titularidad del préstamo. Si la entidad ve viable esta operación, el comprador pasará a ser responsable de la hipoteca a todos los efectos.
Cabe señalar que la mayoría de los bancos no son partidarios de esta subrogación de deudor, puesto que prefieren abrir una nueva hipoteca con condiciones actualizadas.
Hipoteca puente para invertir en una nueva casa
Esta opción para vender una casa con hipoteca es conocida también como hipoteca cambio de casa y puede resultar conveniente para aquellos interesados en comprar una nueva vivienda y vender la suya; operaciones que no siempre pueden realizarse simultáneamente. Esta hipoteca puente facilita pagar dos hipotecas (la de la casa que hemos comprado y la de la casa que queremos vender) por un precio menor que el que resultaría si asumiésemos por separado ambos préstamos.
Para ello, debemos seguir los siguientes pasos. En primer lugar, solicitar a la entidad una nueva hipoteca para comprar la nueva casa y explicar que la intención es acceder a una hipoteca puente para facilitar el pago de los dos préstamos (el de la primera y el de la segunda vivienda (nueva hipoteca)).
El banco estudiará la situación y, si concede la hipoteca puente, determinará por lo general un plazo para venta de la primera vivienda. Esto implica que pagaremos la hipoteca puente -no dos hipotecas- durante el tiempo que la primera propiedad esté a la venta. O lo que es lo mismo: desembolsaremos una cuota mensual más alta que la que pagamos por la casa en venta, pero menor que si tuviésemos que pagar dos hipotecas por separado. Esto es así porque suele ofrecerse un periodo de cadencia en el que se cobran intereses y no la amortización de capital.
Finalizado ese periodo, la hipoteca puente se liquidará y se pasará a hacer frente solo al segundo préstamo.
