Conocer las claves del nuevo valor de referencia de Catastro es fundamental en el caso de comprar, heredar o donar una vivienda en Baleares o en el resto del país. Este indicador, en vigor desde el pasado 1 de enero, repercute en la base imponible de gravámenes tan importantes como el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP)- por la compra de una vivienda usada- o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
Con su puesta en marcha, se pone el valor de mercado en el punto de mira y se deja atrás el valor real de la casa. O lo que es lo mismo: los impuestos se pagan en función del valor del inmueble en el mercado y no según el precio de compra.
Pero, ¿cómo se calcula este valor de referencia que se presupone que es el de mercado? ¿Qué sucede si se tributa por debajo? ¿Puede impugnarse? ¿Cómo se desembolsa si no se tiene asignado el nuevo referencial? Los asesores de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza Durendesa® responden a las principales dudas al respecto.
Referencia de Catastro: el valor de la casa en el mercado
Para evitar confusiones, lo primero que hay que aclarar es que el nuevo referencial no equivale al valor catastral que tanto nos suena. Aquél que se calcula en base a la ponencia de valores del municipio del inmueble (ubicación, antigüedad, estado de conservación, reformas etc.) y que se utiliza de base en el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI).
Este indicador está determinado por la Dirección General del Catastro y se calcula en función de los precios de las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario. No afecta en ningún modo al valor catastral, por lo que no repercute en el IBI.
El valor de referencia de Catastro debe tenerse muy en cuenta si se quiere comprar una casa en Baleares o si se va a heredar o a recibir una vivienda en donación en Mallorca o Ibiza, ya que sirve de base imponible del ITP y del ISyD (Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude).
Según concretan nuestros expertos inmobiliarios, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos al comprar o heredar una casa. Por tanto, los contribuyentes deberán declarar según el mismo con independencia del valor por el que se haya escriturado.
En caso de que el contribuyente escriture la operación por un valor inferior, Hacienda le notificará una liquidación (sin necesidad de iniciar una comprobación de valores) para obligarle a tributar por el nuevo referencial. No obstante, el valor de escritura prevalecerá para la base imponible en caso de que sea superior al de referencia.
El valor de referencia de Catastro se determinará simultáneamente cada año en todos los municipios y será publicado en la Sede Electrónica del Catastro.
Inmuebles sin valor de referencia y tributación inferior
Si el inmueble no tiene asignado un valor de referencia,el contribuyente estará solo obligado a pagar los impuestos por el valor de mercado, que al ser un concepto indeterminado, puede asimilarse al valor de escritura. Si Hacienda está en desacuerdo deberá demostrar que esta asimilación no es correcta. Es decir, iniciar una comprobación de valores -que podrá impugnarse- para determinar el valor del inmueble.
Se considerará un incumplimiento de ley si se adquiere una vivienda con el indicador asignado, pero se tributa por debajo. En tal caso, la Administración iniciará el procedimiento para regularizar la situación.
Impugnar el valor de referencia de Catastro
El contribuyente es quien debe demostrar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado del inmueble. Tiene dos alternativas para hacerlo:
- Tributar según el valor de referencia de Catastro y solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución del montante indebido
- Tributar según el valor de la escritura y recurrir la liquidación que notifique el organismo. En este supuesto, hay que considerar los intereses de demora y la posible sanción por pagar por debajo de lo establecido
En cualquier caso, es aconsejable utilizar pruebas si se impugna el valor de referencia, como, por ejemplo, tasaciones del inmueble, fotografías, un acta notarial que avale el estado real de la vivienda etc.
Cabe contemplar también que el valor de referencia de Catastro se considera firme si no hay reclamación (el contribuyente debe tributar necesariamente por él). Esto puede afectar a la tributación del Impuesto sobre el Patrimonio, ya que el nuevo valor de referencia también influye en este gravamen.
