Vender una vivienda en Baleares puede, a priori, parecer una apuesta segura y sumamente rentable. El mercado inmobiliario en las islas se mantiene como uno de los más pujantes del país y, con alzas y bajas normales, es aún considerado como uno de los más interesantes por los principales consultores internacionales. Sin embargo, no es tan sencillo como parece conseguir que la venta de tu vivienda sea rentable.
Que haya mucha demanda no significa que podamos vender a lo loco y al mejor postor. Detrás de este tipo de operaciones de venta de inmuebles debe haber siempre una base sólida de información que nos indique que, efectivamente, la decisión que estamos tomando es la que más nos conviene pra lograr hacer rentable todo el proceso.
Es cierto que no siempre se tiene el tiempo, el conocimiento o los recursos para poder llevar este proceso de investigación de datos y de valoración previa que se debe hacer antes de la venta, por eso, en Durendesa® hemos enfocado nuestra labor desde hace años en esto: ayudar a quienes necesitan vender una propiedad en las islas a conseguir cerrar sus operaciones con éxito y la máxima rentabilidad posible en el contexto actual.
A continuación, te damos en detalle algunos de esos factores con los que nosotros trabajamos y que siempre, siempre, siempre debes tener en cuenta a la hora de iniciar un proceso de venta de tu vivienda en las islas.
1. Valora tu vivienda correctamente
Lo hemos comentado en más de una ocasión y no nos cansaremos nunca de repetirlo. La valoración precisa de tu inmueble es fundamental para atraer a compradores serios y evitar que tu propiedad permanezca en el mercado por mucho tiempo. Es muy común que a todos se nos llene la vista de cifra con muchos ceros, pero hay que ser muy cautelosos a la hora de que la avaricia nos rompa el saco. Buscamos algo rentable, no deshacernos de la propiedad sin más.
Para no ir a ciegas, en nuestra web hemos puesto a disposición de todos los usuarios -clientes o no- una calculadora del valor de las vivienda para que, al menos, puedas barajar una cifra estimada y empezar a trabajar sobre datos que te puedan llevar a esa rentabilidad que buscas. No obstante, nuestra recomendación es que siempre consultes a un tasador profesional y que compares esas cifras con los informes de valoraciones del Ministerio de Fomento. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), fijar un precio competitivo puede reducir el tiempo de venta y aumentar las ofertas recibidas, haciendo que los esfuerzos sean rentables.
Consejos:
- Analiza el mercado: es decir, revisa precios de viviendas similares en tu zona. Es importante dedicar tiempo a buscar aquellas que se parecen en superficie, ubicación, antigüedad del inmueble y estado actual.
- Considera las características únicas: los servicios cercanos que pueda tener la vivienda o las proyecciones a corto – medio plazo son claves. Por ejemplo, si el ayuntamiento tiene previstas ya inversiones interesantes en ese barrio, eso va a subir directamente el precio de tu vivienda..
- Actualizaciones y mejoras: antes de vender, si se le quiere sacar un buen rendimiento al inmueble, es interesante invertir en reformas incrementen el valor de la vivienda.
2. Prepara tu vivienda para una venta rentable
La presentación de la vivienda juega un papel crucial en la decisión de compra y en la capacidad de que la venta sea, realmente, rentable. Un inmueble bien presentado puede justificar un precio más alto y atraer más interés. de ahí que, en Durendesa® incluyamos a veces acciones de home staging que permiten a muchas vivienda aumentar el precio de salida al mercado considerablemente. Algunas son tan sencillas como la limpieza y el orden, minimizando los muebles y objetos dentro de la vivienda. Otras requieren de pequeñas reparaciones, como grietas, nueva pintura o la sustitución de manillas o grifos.
3. Elige el momento adecuado para vender
Esta es una de las grandes claves para conseguir que todo este proceso sea rentable y una de las más complicadas de ver. El mercado inmobiliario siempre presenta fluctuaciones estacionales y, aunque en las islas el incremento del precio de la vivienda -tanto nueva como usada- se mantiene al alza desde hace años, es muy importante fijarse en el momento en el que salimos al mercado. Generalmente, la primavera y el verano son épocas propicias para vender, ya que los compradores están más activos tras el invierno. Es época de cambios, los días son más largos y las viviendas se ven mejor con esa luz.
Factores a considerar:
- Situación económica: para lograr que la venta sea rentable hay que tener en cuenta las tasas de interés y la situación económica general.
- Demanda en la zona: observa la demanda en tu área específica. No funciona igual el mercado en zonas de costa que en interior. Tampoco es lo mismo los barrios de lujo que los obreros, donde seguramente haya compradores más locales, mientras que zonas como Son Vida, Calvià o Camp de Mar estarán más marcadas por el comportamiento del comprador extranjero.
4. Selecciona una estrategia de marketing efectiva
Una buena estrategia de marketing es esencial para llegar al mayor número de potenciales compradores y que la venta sea rentable. En Durendesa® no ofrecemos la misma estrategia a nuestros clientes sino que, como todo lo que caracteriza a nuestros servicios, tratamos de personalizar al máximo. Cada vivienda y cada vendedor tiene un contexto, así como cada comprador. Es importante hilar muy fino para hacer el ‘match’ perfecto.
Si has pensado en abordar tu personalmente esta parte del proceso, aquí te dejamos algunos pasos recomendados:
- Fotografía profesional: usa siempre que puedas imágenes de alta calidad ya que éstas destacarán las mejores características de tu vivienda.
- Presencia online: no lo dudes, esto es clave. Has de publicar tu inmueble en portales inmobiliarios reconocidos como Idealista o Fotocasa.
- Redes sociales: está claro que esto ya no es una burbuja y que, con sus más y sus menos, han venido para quedarse. Su gran alcance es muy atractivo si se utilizan bien.
5. Gestiona los aspectos legales y administrativos
Con la burocracia hemos topado. Sí, efectivamente. Imposible librarse del ‘papeleo’ para poder iniciar un proceso de venta. Y es que vender una vivienda implica cumplir con una serie de requisitos legales y para tenerlos todos debidamente ejecutados es crucial asegurarse de que toda la documentación esté en orden. De este modo se evitan contratiempos. En Durendesa® hemos recibido a clientes que, tras intentar desarrollar la venta por su cuenta, han perdido oportunidades muy rentables por fallos burocráticos que aparecen a último momento.
Documentación necesaria:
- Título de propiedad: es el principal pues certifica que eres el propietario legal de la vivienda y que, por tanto, puedes venderla.
- Certificado de eficiencia energética: ahora es obligatorio según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
- Últimos recibos de impuestos: debes estar al corriente de pagos con la administración. Eso significa el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). También debes presentar los recibos de la comunidad de propietarios.
- Escrituras de hipoteca: en el caso de que quieras vender la vivienda hipotecada, necesitas autorizaciones específicas de tu banco. A veces, vender con hipoteca resulta rentable. Es una opción que se hace cada vez más.
6. Analiza las implicaciones fiscales
No todo es ganancia en una operación de venta de un inmueble, incluso aunque ésta sea muy rentable. Por eso, al hacer tus cálculos debes contemplar que vender una vivienda en España tiene consecuencias fiscales que deben ser consideradas para optimizar el beneficio neto de la operación.
Principales impuestos:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): un impuesto que se aplica sobre las ganancias obtenidas en la venta.
- Plusvalía municipal: es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, gestionado por el ayuntamiento.
7. Selecciona el agente inmobiliario adecuado
A estas alturas seguramente ya te habrás dado cuenta de la complejidad que representa tener que llevar a cabo tú personalmente todo lo que necesita un proceso de venta de tu vivienda para que sea rentable. Contar con un agente inmobiliario profesional puede facilitar significativamente el proceso de venta, desde la valoración hasta la negociación final. Eso sí, es clave que no te cases con profesionales dudosos, que los hay… y cada vez son más. Para ello, el Estado ha puesto en marcha un registro especial para quienes nos dedicamos a ofrecer servicios inmobiliarios y que estará oficialmente funcionando muy pronto. Esto será una buena referencia para saber si quien nos acompaña en el proceso es alguien en quien, de verdad, podemos confiar.
Qué te ofrece un buen agente:
- Conocimiento del mercado: detallado, con datos actuales de precios. Es una persona que identifica tendencias y que te permite estipular precios adecuados y realistas para que tu operación sea, de verdad, rentable.
- Red de contactos: un buen agente inmobiliario tiene acceso a una base de datos de compradores potenciales. Además, conoce a fondo los registros de morosos y es capaz de descartar perfiles que no son fiables como compradores.
- Negociación: si es un buen agente, sabrá manejar las negociaciones de manera efectiva para obtener el mejor precio.
8. Define tus prioridades y expectativas
Antes de iniciar el proceso de venta, es importante tener claras tus metas y expectativas para evitar frustraciones y tomar decisiones informadas. Lo hemos apuntado al comienzo: hay que ser realistas si queremos que la operación sea rentable.
Aspectos a definir:
- Precio mínimo aceptable: márcalo desde el principio. Recuerda que debe ser el límite bajo el cual no aceptarás ofertas.
- Tiempo de venta: esto es crucial porque lo puede cambiar todo. Así que, desde el principio, define si necesitas vender rápidamente o puedes esperar.
- Condiciones de venta: como vendedor, puedes poner toda una serie de condiciones. Si ves que es un comprador fiable, quizás te interese negociar en términos como plazos de entrega o inclusiones de muebles con el fin de cerrar la venta a un precio atractivo.
9. Facilita el acceso a la vivienda
Vender una vivienda significa dar acceso a la misma. Muy pocas personas están dispuestas a comprar sin ver el inmueble. Las fotos ayudan… pero no es lo mismo. Por lo tanto, debes facilitar que los interesados puedan visitar la vivienda sin inconvenientes.
Recomendaciones:
- Horarios flexibles: permite visitas en diferentes momentos del día y de la semana. Mucha gente tiene tiempo libre el fin de semana y es cuando más visitas se cierran.
- Disponibilidad para mostrar: recuerda siempre mantener la vivienda limpia y accesible para las visitas. Si está alquilada, tendrás que negociar con el inquilino.
- Organiza jornadas de puertas abiertas: es algo que se utiliza mucho en Estados Unidos y que se empieza a trabajar en otros países de Europa. Se trata de concentrar a múltiples compradores potenciales en un solo evento, a una misma hora.
10. Negocia de manera efectiva
La negociación es una de las partes más complejas, especialmente si la gestionas solo tú directamente. Aquí, contar con un experto inmobiliario es siempre un punto a tu favor ya que sabe qué puntos no se deben aflojar y qué hilos mover para lograr aquello que nos hemos propuesto: que la venta sea rentable.
Como has podido ver, son muchos los factores a tener en cuenta y cada paso es crucial para maximizar el rendimiento de la operación. En Durendesa®, con décadas de experiencia en el mercado inmobiliario de Mallorca e Ibiza, sabemos que una venta no es algo fácil que ocurra de la noche a la mañana. Por eso, si estás pensando en vender tu vivienda, un inmueble heredado, un local comercial o incluso un solar sin construir, estamos a tu disposición en el +34 971 90 60 68 o enviando un email a info@durendesa.com
