Tener propietarios morosos en la comunidad de una finca es una red flag de manual cuando se trata de valorar si comprar en ese edificio vale o no la pena. Gestionar bien una comunidad de propietarios nunca es sencillo especialmente cuando son fincas con cierta antigüedad o con muchos servicios (piscinas, jardines, etc.) que requieren de un buen mantenimiento regular. Aquí es muy importante llevar una recaudación de cuotas estricta y asegurarse de que las cuentas están saneadas. Los morosos son un lastre y un problema, a menudo, complejo de atajar.
El gran problema aparece cuando algunos vecinos se retrasan o directamente incumplen mes sí y mes también con su deber de pagar la cuota. Estos impagos que podrían parecer solo un pequeño obstáculo en un primer momento, pueden convertirse en una auténtica pesadilla para la comunidad que se verá lastrada por la falta de liquidez a la hora de afrontar obras importantes dentro de la finca.
Desde Durendesa®, conscientes de que esta es una cuestión que a veces se pasa muy por alto cuando uno está buscando piso para comprar o cuando uno decide vender, hemos elaborado este pequeño artículo en el que tratamos de aclarar ciertos conceptos sobre cómo actuar ante propietarios morosos, con las leyes en vigor y acciones que se pueden tomar para evitar estas situaciones de deuda en la comunidad que nunca son de buen gusto.
Importancia de las cuotas comunitarias
Las cuotas comunitarias en los edificios son un elemento clave sin el cual sería imposible funcionar y mantener la finca en condiciones habitables. Especialmente de los espacios y servicios compartidos entre vecinos como puede ser el portal de la finca a las luces de las escaleras, los pasamanos, los ascensores, jardines, piscinas… E incluso la gestión de los servicios de limpieza o conserjería en el caso de que se tuvieran.
Asimismo, estas cuotas son vitales para poder mantener la estructura del edificio en condiciones óptimas, para poder adaptarlo a las necesidades cambiantes de quienes lo habitan (accesibilidad) y también conservarlo adecuadamente a nivel estético.
Si no se pagaran cuotas mensuales, el mantenimiento sería inviable y afrontar obras de mayor calado, impensable para la gran mayoría de las fincas. Para evitar que esto suceda, lo ideal es que la comunidad actúe lo más rápido que le sea posible. Si existe un administrador de fincas, es importante exigirle un esfuerzo en este sentido, incluyendo las acciones judiciales oportunas en aquellos casos en los que se haga oídos sordos a las primeras llamadas de atención.
Y esto es así porque cuando un vecino acumula varias cuotas sin pagar, la cosa se complica y se suele enquistar ya que no es lo mismo abonar 120 euros o 240 que tener que abonar 3.000 euros. ¿Verdad?
¿A quiénes se les considera morosos?
A menudo se utiliza la palabra moroso y muchas personas no son ni siquiera conscientes de qué es lo que significa o implica en el ámbito legal. Si atendemos bien a su definición completa, un propietario moroso en una finca es todo aquel (ya sea persona física o jurídica) que no está al corriente del pago de sus obligaciones líquidas, vencidas y exigibles con la comunidad de vecinos. Esto abarca las cuotas de la comunidad y las derramas extraordinarias relativas a gastos necesarios para la finca que se hayan aprobado en la junta de propietarios.
El propietario, viva o no en la vivienda, es el que debe abonar la cuota acordada a la comunidad. Por eso, hay que tener en cuenta que no se debe confundir a un inquilino moroso con un propietario moroso. El inquilino, aunque por contrato con el propietario del piso haya acordado hacerse cargo de los gastos de comunidad, cualquier impago de éstos se le reclamará al propietario, que es el responsable directo.
¿Cuándo se convierten en propietarios morosos?
Por todo esto, cualquier propietario que no abone una cuota, pasa a ser moroso inmediatamente. No es necesario que deba una gran cantidad, bastaría con no pagar una o dos cuotas para que la junta de propietarios tomara la decisión de actuar.
Los tiempos para el pago de la cuota se estipulan y se considerarán impagadas aquellas que no entren en ese plazo. Por ejemplo, si por acuerdo de todos los propietarios se decide que las cuotas de la comunidad deben abonarse entre el día 1 y 10 de cada mes, cualquiera que no pague en ese tiempo pasará a ingresar en la lista de morosos. Sin embargo hay muchas comunidades que no tienen estos plazos tan marcados, por lo que se pasaría a considerar moroso un propietario cuando termina el mes.
Estadísticas sobre morosidad en comunidades de propietarios
Los datos de la Confederación Española de Conjuntos de Propietarios (CECOP) indican que la tasa de morosidad en las comunidades de propietarios en nuestro país ronda el 15%. Este porcentaje varía según la ubicación geográfica, el tamaño de la comunidad y la gestión administrativa, llegando incluso al 40% en algunas zonas del país.
Sea un alto porcentaje o no, toda deuda debe tomarse en serio desde el minuto uno ya que ese incumplimiento de pagos puede derivar en graves problemas financieros para la comunidad, especialmente cuando son necesarias obras de determinada envergadura, como las que suele exigir la ITE en edificios que ya tienen una antigüedad.
Marco legal vigente en España sobre morosidad
En Baleares, como en el resto de España, la gestión de las comunidades de propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este marco normativo recoge todas las normas que deben regir el funcionamiento adecuado de las comunidades de propietarios en todo el país y señala específicamente la recaudación de cuotas como medio de financiación para el mantenimiento de las fincas.
En esta ley se detallan múltiples cuestiones, entre las más destacables y a tener en cuenta son las siguientes:
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Obligación de pago
Según la LPH, todos los propietarios están obligados a contribuir, de manera proporcional a su cuota de participación -es decir, en base a los m2 de su propiedad dentro del edificio-, al sostenimiento de los gastos generales. Esta obligación incluye tanto los gastos ordinarios (mantenimiento, limpieza, suministros) como los extraordinarios (reparaciones importantes, mejoras), conocidos comúnmente como derramas.
Como ya apuntamos, la ley señala expresamente que el propietario puede acudir a las reuniones de la junta pero no tendrá voto en las decisiones que ésta tome.
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Procedimiento de reclamación a propietarios morosos
La ley también contempla la situación de que haya propietarios que incumplan su deber de pago de las cuotas. En este caso, la legislación señala que la comunidad puede iniciar un procedimiento de reclamación que consta de varias etapas:
- Requerimiento extrajudicial.- Sería el primer paso. Se trata de enviar una carta de requerimiento de pago al propietario moroso, recordándole su obligación y solicitando el abono de la deuda.
- Acuerdo de la junta.- Si el pago no se realiza en el plazo marcado en la misiva, la junta de propietarios puede acordar iniciar acciones legales.
- Intereses de demora.- La junta puede acordar aplicar intereses de demora según lo establecido en los estatutos de la comunidad o en la LPH.
- Demanda judicial.- Si con todo lo anterior, la deuda sigue sin abonarse y creciendo, la ley estipula que la comunidad puede presentar una demanda judicial para reclamar la deuda de los morosos. Esto, incluso, puede llevar al embargo de bienes de los propietarios morosos si la deuda asciende a ciertas cantidades.
Pasos a seguir para afrontar la morosidad
Atendiendo pues a lo que acabamos de ver que se nos indica en la Ley de Propiedad Horizontal, existe un camino marcado para reclamar la deuda a los propietarios morosos y evitar problemas mayores en la comunidad. Aquí recopilamos los 5 pasos clave en este proceso:
1. Comunicación amistosa
Antes de tomar medidas más formales, es recomendable intentar una comunicación directa y amistosa con los propietarios morosos. A veces, los retrasos en los pagos pueden deberse a situaciones temporales o malentendidos. Una conversación abierta puede facilitar una solución rápida y evitar conflictos innecesarios.
2. Requerimiento formal
Si la comunicación amistosa con los propietarios morosos en tu edificio no da los resultados esperados, toca avanzar a algo más serio. Sería presentar ante cada uno de ellos un requerimiento formal de pago. En el documento hay que dejar bien claros una serie de conceptos:
- Detallar la deuda pendiente.
- Incluir un plazo razonable para el pago (generalmente 30 días pero se puede ajustar).
- Informar sobre las posibles consecuencias legales en caso de incumplimiento.
- Estar firmado por el presidente de la junta o un administrador.
3. Negociación de un plan de pago
En algunos casos, puede ser útil negociar un plan de pago con los propietario morosos. Esto permite que el vecino con deuda regularice su situación de manera gradual, evitando así procedimientos legales costosos y prolongados. Esto está especialmente indicado para aquellos casos en los que la cantidad adeudada es ya muy alta y el propietario no puede afrontarla en un solo pago.
4. Acudir a la mediación
Si las negociaciones directas no tienen éxito, la mediación puede ser una alternativa efectiva. La mediación es un proceso en el que un tercero neutral ayuda a las partes a llegar a un acuerdo. Este método es menos confrontacional y puede preservar las buenas relaciones dentro de la comunidad con los propietarios morosos.
5. Iniciar acciones legales
Como último recurso, la comunidad puede optar por iniciar acciones legales para reclamar la deuda de los propietarios morosos. Este proceso incluye:
- Presentar una demanda ante los tribunales competentes.
- Obtener una resolución judicial que ordene el pago de la deuda.
- Proceder al embargo de bienes del propietario moroso en caso de que no cumpla voluntariamente con la sentencia.
Es importante contar con asesoramiento legal especializado para llevar a cabo este procedimiento contra propietarios morosos de manera adecuada y conforme a la ley.
Consejos prácticos para prevenir la morosidad
1. Transparencia en la gestión
Mantener una gestión transparente y eficiente de las finanzas comunitarias es fundamental para generar confianza entre los propietarios. Proporcionar informes financieros periódicos y detallados ayuda a que todos comprendan cómo se utilizan las cuotas comunitarias.
2. Establecer reglas claras
Definir claramente en los estatutos de la comunidad las obligaciones de los propietarios, los procedimientos en caso de impago y las sanciones aplicables puede prevenir futuros casos de morosidad.
3. Incentivos para el pago puntual
Implementar incentivos para los propietarios que pagan sus cuotas puntualmente, como descuentos o reconocimiento público, puede fomentar una cultura de responsabilidad y compromiso.
4. Educación y concienciación
Realizar campañas de concienciación sobre la importancia de las cuotas comunitarias y su impacto en la calidad de vida de la comunidad puede reducir la cifra de propietarios morosos.
Esperamos que este artículo te haya proporcionado una guía clara y útil sobre cómo manejar y reducir la cifra de morosos en tu comunidad de propietarios. Te dejamos, además, todas las referencias de información donde podrás encontrar aún más detalles sobre situaciones, normas y supuestos que pueden ayudarte a hacer frente a propietarios morosos en tu edificio.
Referencias
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Marco legal que regula las comunidades de propietarios en España.
- Confederación Española de Conjuntos de Propietarios (CECOP): Datos y estadísticas sobre morosidad en comunidades.
- Información sobre el Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Asociación Española de Mediación y Arbitraje (AEMA): Recursos sobre procesos de mediación en conflictos comunitarios.
- Instituto Nacional de Estadística (INE): Estadísticas sobre la vivienda y comunidades de propietarios en España.
Y, como siempre, si tienes alguna duda o necesitas asesoramiento personalizado ante propietarios morosos en tu finca, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. En Durendesa®, estamos aquí para cualquier consulta que desees hacernos antes de iniciar tu proceso de compraventa.
