Por distintas situaciones, hay personas que no pueden cumplir con el pago de la hipoteca. Una de las consecuencias, no inmediata, puede ser el embargo de la vivienda, ya sea parcial o completa. Una alternativa a esta situación es vender la casa embargada para saldar la deuda.
No es un trámite sencillo. Aunque no hay ninguna ley que prohíba la operación, esta venta conlleva una serie de implicaciones que deben considerarse antes de dar el paso. Nos lo explican nuestros profesionales de la inmobiliaria en Mallorca Durendesa®.
Vivienda embargada por impago de cuotas
Cuando firmamos una hipoteca con el banco, establecemos un compromiso con la entidad determinado por el pago de unas cuotas mensuales durante un tiempo determinado. Si en un momento dado, este acuerdo no se cumple, el banco puede tomar medidas para recuperar su dinero. Entre ellas, el embargo de la casa en Mallorca, Ibiza o en cualquier otro lugar.
Este proceso no es inmediato, sino que conlleva una serie de fases hasta que la entidad presenta una demanda judicial de embargo. Esta situación solo puede eliminarse si se paga la deuda pendiente. Una manera de cancelarla es a través de la transacción de compraventa de la vivienda.
Sin embargo, esta operación, por la implicación que tiene, suele realizarse por un precio de venta por debajo del coste de mercado. El comprador debe ser informado de la situación de la vivienda.
Del impago de la hipoteca al desahucio
El proceso alrededor del impago de la cuota y del desahucio conlleva un tiempo aproximado de 2 años. Se inicia con las comunicaciones de aviso por parte de la entidad bancaria. Una a los 15 días del primer impago de hipoteca. Otra después de registrar 12 impagos acumulados en la primera mitad del plazo o 15 en la segunda mitad.
Un paso más llega con la demanda judicial, en la que la entidad solicita el embargo de la casa y su subasta (esta ejecución puede demorarse varios meses). Durante ese periodo, el deudor puede buscar alguna alternativa para impedir llegar a mayores, como es la venta de la casa embargada para cumplir con el pago.
Si el propietario no salda la deuda (o realiza las alegaciones correspondientes), se celebrará la subasta judicial. Una vez la vivienda tiene nuevo dueño -en ocasiones la adquiere el propio banco-, el antiguo propietario debe abandonarla en el tiempo estipulado judicialmente. Si no es así, se procede al desahucio.
Llegados a este punto, el antiguo propietario pierde la casa, pero debe liquidar la deuda (quedará registrado en el fichero de morosos hasta que consiga saldarla).
Vender una casa embargada por el banco
Para llevar a cabo esta gestión, es importante informar al banco para contar con su consentimiento (incluso aunque lo que haya sea un embargo preventivo, sin sentencia firme). Si la entidad no está de acuerdo, la autorización se puede solicitar al juez.
Saldar la deuda con la venta de la vivienda embargada
Si con la venta se salda completamente la deuda, el hasta ahora deudor debe pedir el justificante de la operación en el banco y comprobar que ya no aparece en los archivos de morosidad (web de la Asociación Nacional de Establecimientos Nacionales de Crédito o ASNEF).
El comprador acreditará con una nota simple registral en el Registro de la Propiedad que la vivienda se encuentra libre de cargas.
Vender la vivienda embargada por debajo del déficit
La operación no solo supone hacer frente al pago de la deuda, sino también a los gastos e impuestos de compraventa de la vivienda. Si esta cuantía no se puede cubrir con la venta, la parte restante debe completarse de alguna otra manera para que el banco no siga con sus reclamaciones.
En consecuencia, es conveniente que el precio de venta de la casa embargada sea mayor que la deuda. Es decir, que englobe también los beneficios que se desea obtener. Sin embargo, esto suele traer inconvenientes:
- El incluir los costes de los gastos puede repercutir en que el precio de la vivienda sea elevado y, por tanto, cueste encontrar compradores
- El comprador puede dudar sobre cerrar la compra de la vivienda, ya que es sabedor (debe ser informado) de que está ante una casa embargada y la cantidad de deuda
- El interesado puede utilizar la condición de la vivienda para regatear el precio
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