Un contrato de solo once meses. Dos mensualidades extra por adelantado en concepto de fianza. Un seguro de impago pagado por el propio inquilino. Una cláusula que pauta de antemano quién se hace cargo si algo en la vivienda se rompe… Hasta hace apenas unas semanas, encontrarse varias de estas condiciones en un contrato de alquiler no resultaba extraño. Algunas siguen siendo posibles; otras han cambiado de alcance y unas cuantas, sencillamente, ya no encajan en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). ¿Sabrías cuáles son?
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, ha tocado bastantes más teclas de las que podían apreciarse a primera vista. Cuando evaluamos en Durendesa® este nuevo decreto de vivienda y sus efectos para propietarios, inquilinos y compradores, nos centramos en la fotografía general: prórrogas extraordinarias, actualización de rentas, alquiler temporal, habitaciones, fiscalidad, primera vivienda o vivienda vacía. En esta ocasión vamos a mirar lo que supone para un contrato de alquiler.
Para hacerlo hemos trabajado sobre el texto consolidado de la actual LAU, publicado en el BOE y con la valiosa guía de María Magdalena Vila, abogada de API Baleares -asociación de la que somos miembros-, cuya ponencia jurídica compara la regulación anterior con la vigente y traslada los cambios a la práctica inmobiliaria. Su punto de partida resume bastante bien por qué conviene abandonar los automatismos: si estamos ante un contrato de alquiler, ahora hay que mirar siempre fecha del contrato + modalidad real + norma vigente + disposiciones transitorias.
Y esto… ¿por qué? Pues porque dos contratos aparentemente iguales pueden regirse hoy por normas distintas. A continuación, explicamos y navegamos por la nueva normativa para que todos podamos entenderla un poco mejor.
Modalidades de alquiler
Alquiler habitual, temporal y por habitaciones. Probablemente el cambio más profundo que introduce la nueva normativa está en la manera de ordenar los alquileres.
Tradicionalmente, la LAU diferenciaba el arrendamiento de vivienda —destinado a satisfacer la necesidad permanente del inquilino— de los arrendamientos para usos distintos: temporal, vacacional… Y, sí, en este segundo cajón entraban también los contratos de temporada.
La nueva redacción de la ley cambia ese esquema. El artículo 2 habla ya expresamente de arrendamiento de vivienda habitual e incluye dentro de él el alquiler parcial de una habitación o estancia.
El alquiler temporal también pasa a tener carta de naturaleza propia dentro del régimen residencial, mientras que el artículo 3 reserva el “uso distinto” para actividades industriales, comerciales, profesionales, docentes y similares.
Parece una cuestión de nombres, pero no lo es. Durante años se ha utilizado el contrato de temporada como un territorio con mayor libertad de pacto. A partir de ahora, lo que decide su naturaleza es por qué esa persona necesita realmente la vivienda.
La norma exige que exista una causa temporal expresa, real y acreditable. Además, corresponde al arrendador poder demostrarla. Si esa temporalidad no existe o no está correctamente reflejada, el contrato puede quedar sometido al régimen de vivienda habitual desde su formalización.
En Baleares este tipo de contratos son muy habituales por lo que esla nueva distinción tiene especial importancia. Situaciones perfectamente legítimas son, por ejemplo, la de una profesora desplazada durante un curso, alguien que viene a Mallorca por un proyecto profesional de ocho meses o un estudiante que cursará aquí un máster. Muy distinto es encadenar contratos de once meses con una persona que lleva años haciendo del mismo piso su domicilio estable.
Once meses ya no bastan
Vamos a entrar a evaluar precisamente eso: los contratos de once meses no son válidos, salvo con una justificación clara y expresa de esa necesidad temporal. Durante mucho tiempo, el contrato de once meses se convirtió casi en una categoría por sí mismo. Como si una vivienda pasara automáticamente a ser “de temporada” por terminar justo un mes antes del año.
El recién creado artículo 9 bis de la LAU establece que el arrendamiento temporal deberá durar más de 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses. Puede pactarse por menos tiempo y prorrogarse si continúa existiendo la causa que originó el desplazamiento; incluso puede superar el año cuando esa causa siga siendo real y justificable. Pero siempre con una justificación que el propietario pueda acreditar.
Cuando el contrato supera los doce meses sin que exista una causa que lo justifique, o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, la ley reconduce la relación al alquiler habitual, con sus condiciones de duración mínima y sus correspondientes prórrogas.
Esto obliga a propietarios y agencias a documentar aún más las operaciones. Renovar cada once meses la misma plantilla de contrato cambiando únicamente la fecha ya no es una práctica que pueda darse por inocua.
¿Qué ocurre con los contratos que ya estaban firmados?
La reforma no borra de un plumazo todo lo anterior. Los arrendamientos temporales celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026 continúan, con carácter general, sometidos al régimen que les correspondía cuando se firmaron hasta que termine el plazo pactado. Es precisamente al llegar su vencimiento cuando habrá que comprobar qué normativa resulta aplicable antes de renovar o firmar un nuevo contrato.
En su ponencia, María Magdalena Vila insiste en esta cautela porque el riesgo de aplicar automáticamente las normas antiguas o las nuevas reglas a contratos antiguos hay que evitarlo. Conviene pararse, tomar distancia y evaluar todo sin dar nada por hecho.
Alquilar por habitaciones
El alquiler por habitaciones merece capítulo propio porque la reforma las introduce expresamente dentro de la LAU y su peso en el mercado ha crecido mucho durante los últimos años.
Una habitación puede alquilarse como residencia habitual o responder a una necesidad temporal. Lo que no constituye es una tercera modalidad ajena a ambas. La propia ponencia de API lo expresa de manera muy gráfica: el alquiler por habitaciones “no es una vía de elusión”. Habrá que determinar qué uso hace realmente cada inquilino y aplicar las reglas correspondientes.
La LAU incorpora además un límite económico que ya adelantamos en nuestro artículo sobre el decreto: la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta que correspondería a la vivienda completa. Si el inmueble se encuentra en una zona declarada tensionada, entran además en juego las limitaciones específicas previstas por la legislación.
Esta novedad importa bastante para propietarios que han optado por dividir comercialmente el alquiler de una vivienda para obtener una renta conjunta superior. La operación habrá que hacerla ahora mirando el piso entero, no contrato por contrato.
Para repasar conceptos como vivienda habitual, temporada, fianza o actualización de contrato, puede resultar útil nuestro Diccionario básico del alquiler en Baleares, teniendo en cuenta que muchos de esos términos deberán leerse ya a la luz de esta reforma.
Marcharse antes también tiene nuevas reglas
Hay cláusulas a las que apenas prestamos atención mientras todo va bien y que cobran una importancia enorme cuando alguien quiere terminar la relación. El desistimiento es una de ellas.
En el alquiler habitual se mantiene la posibilidad de que el inquilino deje la vivienda cuando hayan transcurrido al menos seis meses, avisando al propietario con treinta días de antelación. Lo que cambia es la indemnización: la nueva redacción establece que el desistimiento ejercido correctamente no genera indemnización a favor del arrendador, eliminando la fórmula tradicional que permitía pactar una mensualidad por cada año de contrato pendiente.
En el alquiler temporal la salida es todavía más flexible. El arrendatario puede desistir una vez transcurrido un mes desde la firma, con diez días de preaviso y también sin tener que abonar indemnización.
Es uno de esos cambios que justifican revisar cuanto antes los modelos contractuales guardados en el ordenador. Una cláusula perfectamente habitual hace unos meses puede haber perdido hoy su sentido.
Actualizar la renta con el IRAV
La actualización anual mantiene una regla básica que conviene no olvidar: si no existe pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza.
Cuando sí lo hay y el contrato no especifica correctamente el mecanismo, la nueva redacción de la LAU remite al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que sustituye al antiguo Índice de Garantía de Competitividad como referencia legal. Además, el incremento anual no podrá superar la variación de ese mismo IRAV.
En los alquileres temporales aparece otra cuestión que exige prudencia: cuando se sucedan varios contratos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no podrá experimentar un incremento porcentual anual superior al IRAV, nos indica Vila.
Y, ante esto, es importante tener muy claro que una cosa es la actualización anual de un contrato y otra el régimen extraordinario de rentas, algo que explicamos con más detalle en nuestro análisis del RDL 29/2026. Y otra diferente es el precio inicial de un contrato nuevo, especialmente si la vivienda está situada en una zona tensionada.
Honorarios de agencia y gastos
La reforma también aclara una cuestión especialmente sensible en la intermediación inmobiliaria. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al arrendador cuando hablamos de alquiler residencial. Y eso comprende ahora, conforme al nuevo esquema de la LAU, la vivienda habitual, el temporal y el alquiler de habitaciones. La ponencia de María Magdalena Vila advierte además de que estos gastos no pueden trasladarse al inquilino recurriendo a otro nombre para el mismo servicio.
La ley sí permite cobrar al arrendatario servicios verdaderamente adicionales y voluntarios, pero deben haber sido solicitados expresamente por él, habérsele explicado que son opcionales y comunicado previamente su precio.
También se estrecha el margen respecto a otros gastos. Los tributos vinculados a la vivienda no pueden repercutirse al inquilino, excepto cuando sea él quien tenga legalmente la condición de obligado tributario. Y en edificios que no estén sometidos al régimen de propiedad horizontal tampoco podrán trasladársele gastos de comunidad.
Es un buen momento para recuperar la recomendación que hacíamos en Cómo leer un contrato de alquiler y detectar cláusulas abusivas: mirar siempre el coste completo de la vivienda, no solamente la cifra grande que aparece junto a la palabra “renta”.
A quién corresponde arreglar una avería
Persianas, cisternas, calderas, humedades, electrodomésticos. Pocas materias provocan tantos desencuentros entre propietario e inquilino como las reparaciones. La nueva LAU mantiene en vivienda habitual el reparto que ya conocíamos: el arrendador responde de las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad y el inquilino de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
Pero añade un procedimiento bastante más concreto. Si existe un daño que afecta a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el arrendatario puede requerir por escrito al propietario y acompañar un presupuesto razonable. El arrendador dispone de 15 días naturales para aceptar ese presupuesto, plantear otra solución o ejecutar directamente la reparación. Si guarda silencio o existe una negativa injustificada, el inquilino podrá realizar las obras necesarias y descontar su coste de rentas posteriores, siempre con la correspondiente justificación.
Pero cuidado porque hay una novedad importante en el alquiler temporal. Aquí el reparto cambia de manera significativa: el propietario asume también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario y tiene un máximo de cinco días hábiles para responder.
Fianza, garantías y seguro de impago
La fianza legal sigue siendo de una única mensualidad en los arrendamientos de vivienda y dos en los contratos para uso distinto. Lo que cambia con la reforma son algunas garantías que pueden añadirse.
En vivienda habitual, continúan permitiéndose hasta dos mensualidades adicionales en los contratos de hasta cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—. En alquiler temporal, en cambio, la garantía adicional queda limitada a una mensualidad. Y la LAU incorpora expresamente que no podrá exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago u otra cobertura similar.
También aparece una precaución nueva al terminar el alquiler. Las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de devolver la posesión. Si ese documento no se firma o en él no aparecen desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó correctamente.
El inventario, las fotografías y el acta de entrega de llaves dejan así de ser simples manías de quien quiere llevarlo todo bien atado. Pueden resultar decisivos cuando haya que devolver la fianza.
¿Y si el propietario quiere vender?
Aquí encontramos uno de los cambios que probablemente pase más desapercibido hasta que llegue el momento de poner una vivienda alquilada en venta. La LAU reconoce al inquilino el derecho de adquisición preferente, mediante tanteo y retracto. Hasta ahora las partes podían pactar en el contrato la renuncia del arrendatario a ese derecho.
La nueva redacción elimina esa posibilidad: ya no puede acordarse anticipadamente la renuncia al tanteo y retracto. Además, vender el piso dentro de una operación conjunta con otras viviendas, locales o activos ya no hace desaparecer necesariamente ese derecho. Si la vivienda puede individualizarse jurídicamente, deberá asignársele un precio utilizando criterios objetivos y verificables; la norma menciona preferentemente el valor de referencia catastral o, en su defecto, una tasación independiente.
De ahí que Vila, abogada de API, recomiende comprobar bien antes de llevar una venta a escritura qué derechos tiene el arrendatario, cómo se han hecho las notificaciones, qué plazos corren y cómo se ha determinado el precio cuando forma parte de una operación mayor.
Con tantas novedades es lógico pensar que todo modelo anterior al 8 de octubre ha quedado inservible. Pero no es así. Muchas cláusulas siguen siendo perfectamente válidas y, además, las disposiciones transitorias obligan a comprobar qué ley corresponde a cada contrato.Por eso, ante cualquier duda, lo ideal es consultar a un profesional acreditado. De este modo, evitamos problemas con la nueva normativa y sorpresas que no son siempre de buen gusto.
