Durante años hemos hablado de la vivienda como si el problema pudiera explicarse con una sola frase, reduciendo el problema y complicando la realidad. Cada uno se agarra a lo que tiene delante. Que faltan casas. Que se construye poco. Que hay demasiadas viviendas vacías. Que los alquileres son caros. Que los propietarios ya no quieren alquilar. Que los jóvenes no pueden comprar… El tema es que todas esas afirmaciones contienen una gran parte de verdad. Pero ninguna explica por sí sola el mercado que tenemos hoy.
Por eso, en Durendesa® hemos aprovechado el debate abierto durante las últimas semanas —con miles de jóvenes movilizados en Sol, dos decretos de vivienda en el centro de la discusión parlamentaria y unas elecciones anticipadas convocadas para el 29 de noviembre— para analizar las últimas medidas acordadas y ver cómo afectan a inquilinos, propietarios y compradores.
El nuevo decreto ‘Maricarmen’
El nombre no aparece en el BOE. “Decreto Maricarmen” fue la denominación que empezó a utilizar el Sindicato de Inquilinas después del desahucio de Maricarmen Abascal, la madrileña de 87 años expulsada el 23 de septiembre de la casa en la que había vivido durante más de 70 años.
Su historia terminó convirtiéndose en el rostro de un malestar que venía de mucho antes: precios de compra y alquiler acumulando años de subidas, jóvenes con enormes dificultades para emanciparse y una creciente preocupación por el acceso a la vivienda. Maricarmen falleció el 7 de octubre, sin haber podido regresar a su casa, cuando su caso ya había desencadenado una acampada en Sol y movilizaciones en distintos puntos del país. Al día siguiente, unas 20.000 personas, según la Delegación del Gobierno, recorrieron Madrid en su memoria. Hechos que forman ya parte de nuestra historia como país.
España llega a este nuevo decreto de vivienda -el Real Decreto-ley 29/2026– después de unas semanas de muchísima tensión social. Y no es para menos: según datos del INE, en el segundo trimestre de 2026, el precio de la vivienda crecía todavía un 12,2% interanual; la segunda mano lo hacía un 12,9% y Baleares, un 13,7%.
La oferta, además, no ha aumentado al mismo ritmo que los hogares en los lugares donde más se necesita. El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 se acumuló un diferencial de unas 750.000 viviendas entre la producción nueva y la creación neta de hogares, concentrado en buena parte en Madrid, Barcelona, Alicante, València, Murcia y Málaga.
Al mismo tiempo, España mantiene millones de viviendas vacías, muchas de ellas en municipios pequeños o en zonas donde la demanda residencial es escasa. Y seguimos arrastrando la memoria del boom inmobiliario de los años 2000, cuando construir mucho tampoco significó necesariamente construir donde hacía falta ni hacerlo con un modelo sostenible.
En Baleares este rompecabezas se ve especialmente bien. La población ha crecido con mucha más rapidez que el parque residencial durante los últimos 25 años y el nuevo Observatori de l’Habitatge estima un déficit acumulado de unas 17.000 viviendas. Pero hablamos también de un territorio insular, con suelo limitado, fuerte presión demográfica y turística y unas infraestructuras que no pueden ampliarse indefinidamente al mismo ritmo que la población.
Es sobre ese mercado, bastante menos sencillo de lo que parece a primera vista, donde entra ahora el Real Decreto-ley 29/2026. La norma toca alquiler habitual, contratos temporales, habitaciones, fiscalidad, acceso a primera vivienda, vivienda vacía y determinadas operaciones de grandes inversores.
Alquileres
Uno de los cambios con efecto más inmediato del decreto afecta a determinados contratos de vivienda habitual que llegan a su fin antes del 31 de diciembre de 2028.
Si el inquilino está al corriente del alquiler —y lo ha estado durante los ocho meses anteriores— podrá solicitar prórrogas anuales hasta un máximo de dos años adicionales. Durante ese periodo siguen aplicándose, en principio, las condiciones del contrato existente. La norma contempla excepciones, entre ellas que el propietario necesite recuperar la vivienda para residencia propia o de familiares en los supuestos previstos legalmente.
Para quien vive de alquiler, la consecuencia es bastante concreta: gana tiempo antes de tener que negociar un contrato nuevo en un mercado que puede ser considerablemente más caro que cuando firmó el anterior.
Para el propietario, esos dos años reducen temporalmente el margen para volver a sacar la vivienda al mercado, venderla libre de arrendatario o renegociar las condiciones, salvo en los casos que la norma permite.
La ley actúa así sobre dos intereses que suelen aparecer enfrentados en el mercado residencial: estabilidad para quien vive en la casa y capacidad de disposición para quien es propietario de ella.
Actualización de rentas
Este nuevo decreto también cambia durante un tiempo la revisión anual del alquiler. Hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando la renta ya supere el límite máximo que resulte aplicable según el sistema estatal de referencia, no podrá incrementarse el alquiler. En el resto de contratos, las partes pueden pactar la actualización; si no hay acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
Esto frena el aumento de renta de contratos ya existentes, pero conviene distinguirlo del precio de un nuevo alquiler y de las reglas específicas que siguen aplicándose en zonas declaradas tensionadas.
También aquí el efecto depende de desde dónde se mire. El inquilino conoce con mayor precisión cuánto podrá subir su renta durante ese periodo. El propietario puede encontrarse con una actualización inferior a la evolución del mercado o de algunos gastos vinculados a la vivienda.
Ese desfase entre precio regulado y precio de mercado es precisamente uno de los puntos sobre los que las asociaciones de propietarios y buena parte del sector inmobiliario vienen mostrando preocupación.
Los colectivos de inquilinos, en cambio, han defendido la necesidad de contener las subidas en mercados donde la oferta resulta insuficiente. Son posiciones distintas ante un mismo problema y conviene tratarlas como tales.
Alquiler temporal y habitaciones
Aquí encontramos uno de los cambios más relevantes de la norma. El decreto exige que un contrato de temporada responda a una necesidad temporal real y acreditada. Si esa causa no existe y la vivienda se utiliza en realidad como residencia permanente, el contrato deberá tratarse como alquiler habitual, con los derechos y obligaciones correspondientes. La norma mantiene además las competencias y regulaciones que puedan establecer las comunidades autónomas.
La reforma intenta separar dos situaciones que durante los últimos años se han mezclado cada vez más: el alquiler realmente temporal —por estudios, trabajo o desplazamientos— y viviendas utilizadas durante largos periodos como hogar habitual bajo contratos de temporada.
En Baleares el matiz importa y mucho porque tenemos una economía muy vinculada a la movilidad laboral y a la estacionalidad, por lo que existe una demanda temporal genuina. A la vez, el alquiler por meses se ha convertido en algunos casos en una alternativa al contrato residencial tradicional.
El alquiler por habitaciones recibe también una regulación específica. La suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa, y se incorporan garantías adicionales cuando el inmueble se encuentra en una zona tensionada.
Propietarios e incentivos fiscales
El decreto no utiliza únicamente restricciones. También modifica la fiscalidad para intentar que determinados propietarios encuentren atractivo mantener viviendas en alquiler y contener sus precios.
Las reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler pueden alcanzar porcentajes muy elevados, incluso el 100% en determinados supuestos, dependiendo de factores como la renta fijada, si se trata del primer alquiler de la vivienda, la edad del inquilino, la ubicación en una zona tensionada o la continuidad del contrato. También existen reducciones específicas para alquiler social y viviendas recientemente rehabilitadas.
El mecanismo busca compensar al propietario: una renta algo inferior puede generar una rentabilidad neta diferente cuando entra en juego una reducción fiscal importante.
Al mismo tiempo, incorpora una deducción estatal para determinados inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, que podrán deducirse el 10% de las cantidades pagadas por su vivienda habitual dentro de los límites previstos.
Habrá que esperar para medir hasta qué punto estos incentivos modifican realmente las decisiones de propietarios e inquilinos. Eso ya no depende de lo que dice la norma, sino de cómo responda el mercado.
Primera vivienda
También hay novedades para quienes están intentando comprar. El mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, permitirá complementar la hipoteca privada con financiación pública por el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, sin intereses ni comisiones. El préstamo podrá tener hasta diez años de devolución y una carencia vinculada al plazo hipotecario, con un máximo de treinta años.
La medida aborda un problema muy habitual entre compradores jóvenes: disponer de ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero no del ahorro previo necesario para cubrir la entrada.
No es, sin embargo, dinero a fondo perdido. Y esto es muy importante tenerlo en cuenta. La vivienda adquirida con este mecanismo quedará sujeta permanentemente a un precio máximo de transmisión, de manera que una futura venta no podrá realizarse sin límites al precio que marque el mercado. Es una condición importante antes de tomar una decisión: facilita el acceso inicial a la propiedad, pero condiciona después cómo podrá venderse o transmitirse ese inmueble.
Vivienda vacía y grandes operadores
La norma introduce también cambios destinados a movilizar parte del parque que permanece fuera del mercado. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de IBI sobre determinados inmuebles residenciales desocupados de forma permanente. La cuantía puede aumentar según el tiempo que lleven vacíos, el número de viviendas del titular y si el municipio se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado. En algunos supuestos el recargo puede alcanzar hasta el 150%.
Aquí conviene evitar una lectura demasiado superflua. España cuenta con un parque importante de viviendas vacías, pero no todas son intercambiables ni están allí donde existe demanda. Hay inmuebles pendientes de rehabilitación, herencias, casas situadas en municipios con poca población y viviendas que sencillamente no se encuentran en condiciones de regresar inmediatamente al mercado.
La regulación intenta actuar sobre parte de ese parque, pero su impacto dependerá mucho del municipio y del tipo de inmueble.
Grandes tenedores de vivienda
El decreto establece además restricciones hasta finales de 2030 para determinadas adquisiciones realizadas por grandes tenedores o entidades dedicadas a comprar inmuebles y carteras de deuda cuando la operación se haga por debajo del 70% del valor de mercado ajustado, salvo las excepciones previstas para determinados usos sociales o residenciales.
No afecta de la misma manera a la compraventa corriente entre particulares. Su objetivo está mucho más relacionado con operaciones institucionales y activos adquiridos con fuertes descuentos.
Consecuencias: ¿puede reducirse la oferta?
Esta es probablemente una de las preguntas que más se repetirán durante los próximos meses y también una de las que requiere más prudencia.
El nuevo decreto interviene sobre muchas piezas a la vez: prolonga determinados alquileres, limita temporalmente actualizaciones, regula con mayor detalle el alquiler temporal y de habitaciones, modifica incentivos fiscales, facilita financiación para la primera vivienda y endurece algunas reglas sobre vivienda vacía y operaciones institucionales.
España sigue creando hogares más rápido que vivienda nueva en las zonas de mayor presión; conserva a la vez un parque importante de viviendas vacías, muchas de ellas lejos de donde se concentra la demanda; necesita construir y rehabilitar más, pero tampoco puede volver a un modelo en el que el suelo parezca infinito.
Hay que tomar medidas y ver cómo reacciona el mercado. Sin ir más lejos, coincidiendo con el anuncio y la fallida aprobación de los primeros decretos a finales de septiembre, el Observatorio del Alquiler detectó entre los días 28 y 30 una desviación de unas 4.290 viviendas menos en la oferta publicada de alquiler residencial y temporal respecto a la trayectoria que cabía esperar, aproximadamente un 4%. El propio organismo advierte, sin embargo, de que no puede atribuir toda esa caída directamente a las medidas regulatorias.
El dato merece atención porque refleja una reacción poco habitual en un periodo muy corto, pero no demuestra por sí solo una relación causa-efecto.
Algunas organizaciones del sector sostienen que una mayor regulación puede llevar a propietarios a vender, cambiar hacia otras modalidades de alquiler o no sacar la vivienda al mercado. Los defensores de una regulación más intensa responden que la falta de oferta no puede traducirse en ausencia de protección para quien ya vive de alquiler.
Será la evolución de los próximos meses la que permita comprobar qué parte de esas previsiones se materializa y cuál no.
El caso concreto de Baleares
En las islas muchas de estas medidas aterrizan sobre un mercado especialmente tensionado. El Observatori de l’Habitatge calcula un déficit acumulado de unas 17.000 viviendas, mientras el actual plan autonómico cuenta con más de 10.000 viviendas asequibles para residentes en distintas fases de planificación. También ha puesto sobre la mesa otro dato útil para entender nuestro mercado: los precios anunciados en los portales serían, de media, alrededor de un 38% superiores al precio real de las compraventas finalmente registradas.
Es una diferencia que aconseja mucha cautela cuando hablamos de “precio de mercado” basándonos únicamente en anuncios.
Mallorca e Ibiza suman además otras particularidades: población creciente, peso de la segunda residencia, alquiler turístico y temporal, compradores internacionales y un territorio físicamente limitado. Por eso cualquier política que pretenda aumentar oferta, proteger alquileres o facilitar la compra termina cruzándose aquí con cuestiones de suelo, infraestructuras y modelo territorial.
Lo que queda pendiente
Junto al RDL 29/2026 se ha publicado un segundo texto, el Real Decreto-ley 28/2026, centrado en la duración de los contratos de alquiler habitual.
Su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026 y todavía deberá superar el trámite correspondiente en la Diputación Permanente. Entre otras medidas, plantea sustituir las actuales prórrogas anuales posteriores al periodo mínimo por nuevas prórrogas de cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica.
Como todavía no es una norma operativa, merece un análisis separado cuando sepamos si finalmente se mantiene. En Durendesa® volveremos sobre ella en noviembre.
