¿Qué podemos hacer ante un mercado inmobiliario en incertidumbre? Por desgracia, aunque nos suene extraño, muy pocas decisiones importantes en la vida se toman con toda la información necesaria sobre la mesa. En vivienda, si algo podemos confirmar en Durendesa®, la incertidumbre siempre suele ser mayor que las certidumbres. Basta con hacer un repaso a nuestra historia reciente: los que compraron en 2007 no sabían que un año después estallaría una crisis financiera. Quienes dejaron en suspenso una operación en marzo de 2020 tampoco podían imaginar cuánto tardaría en volver a moverse el mercado ni con qué fuerza regresaría después la demanda. Muchos de los que compraron en ese momento no tenían ni idea de lo buena que iba a resultar su operación, debido a la creciente subida de precios que vino después. Y quien decidió esperar en 2022 a que las subidas de tipos hicieran caer los precios comprobó que las compraventas podían frenarse bastante antes que el valor de las viviendas.
Cada periodo de incertidumbre tiene su propia lógica. Y el final de 2026 vuelve a poner a compradores y propietarios ante uno de esos momentos difíciles de interpretar. España acaba de aprobar nuevas medidas de vivienda, otras siguen pendientes, el 29 de noviembre se celebrarán elecciones generales y ni siquiera entonces se despejará inmediatamente el escenario.
El Real Decreto de convocatoria electoral fija la constitución de las nuevas Cortes para el 23 de diciembre; después llegará una investidura cuya duración hoy no puede conocerse y, hasta que tome posesión un nuevo Ejecutivo, el Gobierno anterior permanecerá en funciones.
Todo esto ocurre mientras el mercado sigue bastante lejos de una situación de pausa. Según el último Índice de Precios de Vivienda del INE, los precios crecían todavía un 12,2% interanual en España y un 13,7% en Baleares durante el segundo trimestre de 2026. Las compraventas, sin embargo, empezaban a moderarse: el Colegio de Registradores contabilizó 167.934 operaciones entre abril y junio, un 5,7% menos que en el trimestre anterior.
Ese cruce entre precios altos, menor actividad e incertidumbre regulatoria explica muchas de las dudas que estamos viendo estos meses. Hay propietarios que se plantean vender antes de que cambien las reglas, compradores que prefieren esperar a 2027, arrendadores que no saben si mantener una vivienda en alquiler y otros que están revisando qué hacer con inmuebles que hasta ahora tenían simplemente “aparcados”.
No existe una respuesta que sirva para todos. Pero sí podemos mirar atrás y ver qué ocurrió otras veces para, sobre todo, aprender a distinguir qué parte de una decisión inmobiliaria depende realmente del contexto general y cuál depende de la vivienda concreta que tenemos delante.
Revisión histórica
La crisis iniciada en 2008 sigue siendo el gran recuerdo colectivo cuando se habla de vivienda, aunque el paralelismo con el momento actual sea limitado. Entonces el problema estaba dentro del propio sistema inmobiliario y financiero: exceso de construcción, crédito abundante, endeudamiento elevado y un posterior cierre muy brusco de la financiación. El Banco de España ha señalado precisamente el deterioro de los ingresos de los hogares y el endurecimiento crediticio como dos de los motores de aquel ajuste.
Hoy partimos de un escenario diferente. Se construye bastante menos que durante el boom, los criterios hipotecarios son más estrictos y el propio Banco de España viene señalando que el mercado actual no presenta aquel sobredimensionamiento de vivienda nueva. La tensión, de hecho, está muchas veces en el lado contrario: falta producto allí donde más crecen los hogares.
La pandemia nos dejó otra lección. En la primavera de 2020 las operaciones se hundieron porque prácticamente todo quedó detenido. Aquello parecía un frenazo absoluto, pero una parte considerable de la demanda no había desaparecido; simplemente estaba esperando. Cuando las restricciones se relajaron, volvió al mercado y las compraventas terminaron superando las 700.000 viviendas en 2022.
Y poco después llegó el encarecimiento del crédito. Entre 2022 y 2023 los tipos subieron con una rapidez extraordinaria, las hipotecas se encarecieron y el número de operaciones empezó a caer. Sin embargo, los precios resistieron mucho mejor. El Banco de España relacionó esa resistencia con una oferta poco flexible, escasez de obra nueva y mayores costes de construcción.
Tres episodios de incertidumbre, tres respuestas del mercado distintas. Esa perspectiva histórica evita una tentación bastante habitual: dar por hecho que cuando el mercado se complica, los precios necesariamente bajan. A veces ocurre. Otras veces se venden menos viviendas, aumenta la negociación o desaparecen compradores, pero el precio aguanta porque sigue faltando oferta.
Vender en plena incertidumbre
Para un propietario que se plantea vender una vivienda libre, el ruido político puede ocupar mucho espacio y, sin embargo, afectar relativamente poco al resultado final.
Si el inmueble está vacío, bien situado, correctamente valorado y existe demanda, la operación dependerá en gran medida de factores bastante conocidos: precio, estado, documentación, financiación del comprador y competencia real en la zona. En Durendesa® lo analizábamos recientemente en Vender una vivienda en Baleares ya no es tan fácil: seguimos en máximos, pero eso no significa que cualquier vivienda pueda salir al mercado a cualquier precio y encontrar comprador sin más.
La moderación de las compraventas de este año refuerza precisamente esa idea. Se compra algo menos y se mira más. El propietario que espere seis meses simplemente porque “quizá entonces valga más” está haciendo una apuesta de mercado; el que espera porque necesita ordenar una herencia, terminar una reforma, resolver una cuestión registral o estudiar un cambio fiscal tiene detrás una razón concreta.
También conviene mirar cuánto cuesta esa espera. Una vivienda vacía sigue generando IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y, en su caso, financiación. Si hablamos de una segunda residencia que apenas se utiliza o de un inmueble heredado cuya venta ya estaba prevista, seis meses adicionales tienen un coste que debería formar parte del cálculo.
Y hay otro elemento que en Baleares siempre recomendamos evaluar con sumo cuidado: la microzona en la que se ubica la vivienda. La evolución general de Palma ayuda a entender el mercado, pero no explica por sí sola cuánto vale una vivienda determinada. Lo acabamos de ver en nuestro artículo sobre Barrios de Palma que se están revalorizando: dentro de una misma ciudad conviven barrios con dinámicas muy diferentes y, dentro de ellos, calles donde cambian la luz, el ruido, el tipo de finca, los servicios o la facilidad de aparcamiento.
Comprar en épocas convulsas
El comprador suele mirar la incertidumbre desde el otro lado. Si las operaciones se moderan y el entorno político se complica, resulta lógico preguntarse si conviene esperar una caída.
La historia reciente invita a manejar esa expectativa con cuidado. Entre 2022 y 2023 el encarecimiento de la financiación redujo la actividad sin provocar una corrección equivalente en precios. El mercado absorbió parte del ajuste mediante menos operaciones y más dificultad para financiarse, no necesariamente mediante vivienda mucho más barata.
Por eso tiene más sentido empezar por la situación del comprador que por una previsión nacional. Ingresos estables, ahorro disponible, cuota asumible, horizonte de permanencia y precio de la vivienda frente a alternativas comparables cuentan bastante más que una expectativa general sobre lo que pueda ocurrir dentro de seis meses.
Lo explicábamos también en nuestro artículo sobre capacidad de endeudamiento: conseguir financiación y poder vivir cómodamente después de pagarla no son exactamente lo mismo. En un mercado caro, esa diferencia importa muchísimo.
Además, quien busca vivienda habitual rara vez compra por “el mercado”. Compra una casa concreta para sus necesidades concretas y con su presupuesto bien ajustado. Puede llevar meses buscando tres dormitorios en una zona determinada, necesitar ascensor, plaza de aparcamiento o terraza y encontrar muy pocas opciones que encajen. En ese caso, esperar tiene un posible beneficio —más ahorro, mejores condiciones financieras, quizá un precio distinto—, pero también implica aceptar que esa vivienda desaparezca y que no sepamos cuándo aparecerá otra similar.
Propietarios con vivienda alquilada
Aquí la incertidumbre regulatoria es bastante más notable. Las medidas recientemente aprobadas por el Gobierno afectan a prórrogas, actualización de rentas, alquiler temporal, habitaciones y fiscalidad, mientras que otras cuestiones todavía están pendientes de recorrido parlamentario. Para un propietario que ya tiene un contrato en vigor, el análisis debe empezar por ese contrato y no por lo que digan la prensa o los políticos de turno.
Fecha de firma, vencimiento, renta actual, régimen aplicable, situación del arrendatario y posibilidades legales de disponer del inmueble pueden cambiar completamente el escenario. Un piso con un contrato recién firmado no plantea las mismas decisiones que otro cuyo alquiler está cerca de terminar; tampoco una vivienda con renta próxima al mercado que otra situada muy por debajo de los precios actuales.
En este grupo sí puede tener sentido esperar antes de tomar determinadas decisiones si el resultado depende directamente de una norma todavía pendiente. En otros casos, el contrato vigente ya marca durante años buena parte del recorrido y el cambio político inmediato tendrá mucha menos incidencia.
Oportunidades que no aparecen igual para todos
Los periodos de transición suelen cambiar algo más que las estadísticas. Cambian también el comportamiento de vendedores y compradores.
Un propietario con necesidad de cerrar una operación puede estar más dispuesto a negociar. Otro puede retirar temporalmente su vivienda del mercado hasta que vea cómo evoluciona el escenario. Algunos compradores frenan durante unos meses; otros encuentran precisamente entonces menos competencia por un inmueble concreto.
La pandemia ofreció una versión extrema de ese fenómeno. Las operaciones prácticamente se paralizaron, pero cuando regresó la movilidad buena parte de aquella demanda volvió a activarse. Una caída puntual del volumen de compraventas no decía toda la verdad sobre lo que seguía ocurriendo debajo.
En la práctica, detectar una oportunidad exige mirar ahora mismo el precio de salida, las ventas comparables, la situación del vendedor, el tiempo que lleva anunciado el inmueble, su estado y la financiación disponible, entre otras cuestiones particulares.
Escenario incierto en Baleares
Mallorca e Ibiza llegan a este periodo con condicionantes que llevan años formándose y que una elección general no modifica de la noche a la mañana. El Observatori de l’Habitatge de les Illes Balears estima un déficit acumulado de unas 17.000 viviendas asociado al crecimiento de población de los últimos 25 años.
Al mismo tiempo, ha puesto sobre la mesa otro dato que resulta muy útil cuando se analiza una compra o una venta: los precios anunciados en portales serían, de media, alrededor de un 38% superiores al importe finalmente registrado en las compraventas.
Esa distancia entre anuncio y cierre recuerda hasta qué punto conviene desconfiar de las referencias fáciles. Baleares sigue siendo un mercado muy caro, pero el comprador está cada vez más atento a lo que recibe a cambio de ese precio. Estado, ubicación exacta, eficiencia, ascensor, parking, terraza, finca y documentación pesan más cuando cada metro cuadrado cuesta tanto.
A todo ello se añaden suelo limitado, segunda residencia, demanda internacional, alquiler turístico y temporal y una obra nueva que necesita años para llegar al mercado. Una norma puede modificar la rentabilidad o las condiciones de un alquiler con bastante rapidez; aumentar de forma relevante la oferta residencial en Palma, Calvià, Sóller o Eivissa lleva otro ritmo.
Cómo tomar decisiones con este contexto
En épocas como esta es fácil conceder demasiado peso a lo que todavía no sabemos. El próximo Gobierno podrá mantener, modificar o sustituir parte de la regulación actual; los tipos pueden moverse; las operaciones pueden seguir moderándose o recuperar intensidad. Todo eso importa, pero una compraventa sigue naciendo de una vivienda concreta y de una situación económica concreta.
Por eso, más que esperar una fecha en la que todo vuelva a estar completamente claro —algo poco habitual en cualquier mercado—, interesa saber cuánto depende nuestra operación de aquello que hoy sigue abierto. En algunos casos será suficiente motivo para esperar; en otros, tendrá mucha menos importancia que la vivienda, el precio o la financiación que tenemos delante. Como siempre, en Durendesa® estamos para acompañarte y ayudarte a tomar las mejores decisiones.
