¿Qué hacer si uno de los herederos no quiere vender una casa? Esta situación es más común de lo que pueda parecer y es uno de los principales problemas que suelen traer consigo las herencias. Vender un piso heredado en Baleares o en cualquier otra región puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza, cuando uno de los herederos se opone a la venta. Para desatacar este tipo de conflicto, normalmente entre hermanos, la ley contempla varias opciones, ya que la vivienda no se puede vender sin acuerdo entre todos los herederos. Entre ellas, la extinción de condominio o la venta en proindiviso.
Desde Durendesa®, tu inmobiliaria en Mallorca e Ibiza, te recomendamos evitar la vía judicial y resolver las desavenencias mediante una mediación o un acto de conciliación entre herederos. Ahorrarás tiempo, dinero y disgustos.
A continuación, nuestros profesionales te ayudan a conocer las distintas vías para llegar a un acuerdo entre herederos.
Opciones para vender una casa si uno o varios herederos se niegan
Cuando el inmueble es heredado, llegar a un consenso entre los distintos beneficiarios es siempre la mejor solución para agilizar la venta del inmueble. Si el escenario se complica, es posible recurrir a 3 alternativas para vender una casa si uno de los herederos se opone.
Hay que tener en cuenta que igual que no se puede obligar a vender a un heredero, tampoco se puede imponer tener que ser copropietario de la vivienda.
Venta proindiviso de la vivienda en herencia
Los bienes que proceden de una herencia pertenecen a los herederos en proindiviso y por partes iguales, salvo que se especifique otra cosa en el testamento. Esta figura jurídica determina que todos son propietarios de la totalidad de la vivienda, en este caso, y que todos tienen el mismo porcentaje de la propiedad.
Cuando un heredero no quiere vender, se puede optar por la venta del proindiviso. Es decir, los herederos que sí desean esta operación pueden trasmitir su porcentaje a un tercero, normalmente una empresa o una entidad. Pero este procedimiento, amparado por el Código Civil, tiene sus desventajas:
- Las empresas que adquieren proindivisos suelen pagar un precio más bajo que el valor del mercado
- Los otros propietarios tienen prioridad para comprar la parte de la vivienda cuando una empresa oferta
- Aparece la necesidad de llegar a un acuerdo con las demás partes
- Los otros herederos pueden enojarse por verse obligados a compartir la propiedad con un desconocido
- Costes asociados a la venta del proindiviso
Extinción de condominio
La extinción del condominio disuelve la propiedad común de un bien, mediante un acuerdo amistoso o mediante un procedimiento judicial (división de la cosa común). Éste suele acabar con la venta forzosa del inmueble o del bien en subasta. Además de ser una fórmula habitual en el caso de las herencias, también lo es en los divorcios.
En este supuesto, el heredero que no está de acuerdo en vender la propiedad se queda con la vivienda y compensa económicamente al resto. Pero, ojo si la vivienda tiene hipoteca: quien cede su parte continúa siendo titular del préstamo, aunque deje de constar como propietario en el Registro de la Propiedad. Es decir, el banco va a seguir considerando a todas las partes como responsables del pago del crédito. Por tanto, si una no paga, reclamará el dinero a la otra. Para resolver este punto, el heredero que se queda con la propiedad tiene que pactar una novación con la entidad para ser el único titular de la hipoteca. Una operación que no siempre resulta sencilla.
División de la cosa común
Como hemos comentando, es conveniente buscar un mediador para llegar a una conciliación (solicitar un acto de conciliación). Si se llega a un acuerdo, el conflicto queda resuelto y no es necesario ir a mayores. En caso contrario, es momento de recurrir a la justicia y presentar una demanda de división de la casa heredada.
Llegados a este punto, el juez estudiará el caso y, normalmente, ordenará la venta de la propiedad en subasta pública (las ganancias se repartirán entre los copropietarios).
La división de la cosa común llegará por lo general a demorarse durante meses y la casa se venderá por un precio más bajo que el precio del mercado. Además, casi con toda seguridad, las relaciones entre los herederos quedarán dañadas.
Sin acuerdo en el precio de venta de la vivienda heredara
Otro escenario posible es que los herederos estén de acuerdo o lleguen a un consenso para vender la vivienda, pero que discrepen en el precio de venta. En este caso, las partes tienen la opción de pedir una subasta voluntaria para vender la casa heredada (todos los herederos deben de estar de acuerdo en este procedimiento).
La solicitud se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia de la ubicación de la casa a subastar, indicándose el valor de tasación (valor por el que se llevará a cabo la subasta), entre otros. Si en la subasta no se alcanza el valor acordado, los herederos decidirán si aceptan o no la adjudicación.
