Después de más de un año de tira y afloja, el Gobierno ha llegado a un acuerdo con Bildu y ERC para sacar adelante la Ley por el Derecho de la Vivienda. El proyecto de ley, que pasará ahora a las Cortes, recoge cambios significativos respecto a la propuesta que salió del Congreso de Ministros en 2022. Entre otras cuestiones, la nueva Ley de Vivienda pone tope a los alquileres, rebaja la consideración para ser gran tenedor (de 10 a 5 inmuebles) y determina que los arrendadores deberán pagar los gastos de agencia.
Resumimos las claves de la nueva Ley de Vivienda
Con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Palma, repasamos las principales claves de la nueva Ley de Vivienda, que pone especialmente su punto de mira sobre el alquiler en Baleares y en el resto de las comunidades.
Fin del IPC como referencia para actualizar los contratos
Entre las principales novedades que recoge la Ley de Vivienda, destaca la creación de un nuevo índice del alquiler a partir de 2025, que buscará ser una referencia más estable e inferior a la evolución del IPC. Hasta entonces, se mantiene durante todo el 2023 el límite del 2% establecido por el Gobierno para la renovación de los contratos de alquiler en vigor. Un tope que subirá al 3% durante todo el 2024.
Se mantiene el derecho de los inquilinos a acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual (máximo 3 años).
Declaración de zonas tensionadas de alquiler
El nuevo acuerdo reduce los condicionantes para declarar una zona tensionada de alquiler, aquellas donde los precios están disparados. Con la nueva Ley de Vivienda se establece que deben cumplirse, como mínimo, uno de los siguientes requisitos:
- Que el pago de la vivienda más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos de los hogares.
- Que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del 3% en los últimos 5 años antes de la declaración de zona tensionada.
Definición de gran tenedor: 5 inmuebles
En la nueva normativa, se rebaja el número de inmuebles para ser considerado un gran tenedor, tanto en personas físicas como en personas jurídicas. El número pasa de 10 a 5 inmuebles (menos de 5 inmuebles= pequeño propietario).
Precio del alquiler en las zonas tensionadas
Los precios de los nuevos contratos de arrendamiento, indistintamente si los inmuebles pertenecen a grandes o a pequeños propietarios, se someten a un tope (no así en las zonas no declaradas tensionadas). Estos límites al alquiler serán diferentes en función de si el propietario es un gran o un pequeño tenedor:
- Pequeño propietario: se aplicará la indexación a la renta del alquiler anterior en vigor (subida del 2% en 2023; del 3% en 2024 y nuevo índice -sin definir- a partir de 2025).
- Gran tenedor: nuevo índice de precios, que no podrá ser superior al nuevo índice de alquiler que cree cada comunidad autónoma.
Pago de los honorarios de las inmobiliarias
Los gastos y los honorarios de las agencias inmobiliarias en relación al alquiler los asumirá el propietario.
Prohibición de excluir la aplicación de la ley en los contratos
La nueva ley elimina las cláusulas que permitían no aplicar las medidas recogidas en la normativa, en caso de alcanzarse acuerdo entre las partes.
Prohibición de aumentar el alquiler con nuevos gastos
Del mismo modo, queda prohibido incrementar la renta del alquiler con gastos que no estuviesen ya contemplados. Por ejemplo: gastos de comunidad, tasa de basura, etc.
Desahucios con fecha y hora predeterminada
La nueva Ley de Vivienda establece como obligatorio fijar fecha y hora de manera predeterminada para llevar a cabo los desahucios. Asimismo, recoge nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamientos, que aplazarán más de 2 años los procesos y establece el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
Además, las comunidades autónomas podrán poner en marcha actuaciones propias de mediación y de alternativa habitacional y, por primera vez, se reconoce poder recurrir a los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer opciones a personas en riesgo de desahucio (alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación vulnerable, etc.).
