La exención por reinversión en vivienda habitual es una opción contemplada en la ley tributaria que permite que se pueda vender una casa sin pagar IRPF. Se trata de una posibilidad ligada a unas condiciones y a unos plazos determinados, lo que implica que conocer bien el funcionamiento de este proceso es fundamental para no tributar por las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda.
Los gastos de la operación, la solicitud de una hipoteca o el plazo para reinvertir el dinero obtenido de la venta en Baleares son algunas de las principales consideraciones para obtener la exención por reinversión en vivienda habitual, según explican los asesores de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza Durendesa®.
Exención de impuestos por reinversión en vivienda o rehabilitación
La ganancia patrimonial de la venta de un inmueble (la diferencia entre el precio de compra y el de venta) debe declararse a Hacienda, a no ser que se opte por reinvertir el dinero obtenido en la venta de la casa habitual en aquella que será la nueva residencia habitual. Es decir, este beneficio fiscal se aplica cuando el dinero de la transacción se destina a adquirir una vivienda habitual. Hacienda también permite ahorrarse estos impuestos cuando el montante se destina a la rehabilitación de la vivienda que pasa a ser la habitual.
En este proceso, el plazo de la reinversión es vital. De manera general, la ganancia de la venta del inmueble debe reinvertirse en los dos años siguientes desde la fecha de la operación. No obstante, la ley contempla también este beneficio cuando la compra se realiza en los dos años anteriores a la venta (se pueden usar los ahorros para adquirir la nueva casa y obtener la exención en los próximos dos años).
Entre los supuestos que más dudas despiertan sobre la exención por reinversión en vivienda habitual destacan:
- Qué ocurre si la compra de la vivienda se hace con hipoteca: en este caso, sí es posible acogerse a este ahorro fiscal porque para acogerse a la exención por ahorro fiscal no es necesario emplear la totalidad del dinero obtenido en la venta de la anterior vivienda.
- Qué ocurre si la nueva casa es más barata que la que se ha vendido: esta casuística implica que solo la parte invertida se excluirá del gravamen. Es decir, la cantidad restante será considerada ganancia patrimonial.
Por tanto, la exención del IRPF por reinversión en la vivienda habitual queda ligada a los siguientes requisitos, tal y como resumen los agentes inmobiliarios en Baleares de Durendesa®:
- Tanto la casa que se vende como la que se compra deben ser residencia habitual
- El plazo de reinversión se fija en dos años (anteriores o posteriores a la venta)
- Si se reinvierte solo una parte del dinero, es posible acogerse parcialmente a este beneficio
- La exención por reinversión en vivienda habitual no se contempla para las segundas residencias
Qué se considera vivienda habitual
La Agencia Tributaria considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente ha residido al menos tres años de forma continuada. Aún así, algunos supuestos tienen también esta calificación aunque no se cumpla dicho plazo, cuando el cambio de domicilio ha venido propiciado por razones como:
- Separación matrimonial
- Cambio de empleo
- Traslado laboral
- Enlace matrimonial
- Fallecimiento del contribuyente
- Circunstancias justificadas
En el caso de la nueva propiedad, ésta se considera habitual cuando el contribuyente la habita de manera efectiva y permanente en un periodo de un año desde la compra o el fin de las obras.
Cabe recordar que la exención en el IRPF queda ligada a que la vivienda sea considerada habitual en el momento de la venta o que la propiedad haya tenido dicha consideración en los dos años anteriores a la transmisión.
Cómo calcular la ganancia patrimonial para reinvertir en vivienda habitual
Este cálculo implica restar al precio de venta del inmueble el importe de la compra. Eso sí, al primero hay que quitarle los gastos de operación -tales como los impuestos- mientras que al segundo hay que añadirle los tributos que se pagaron por la compra de la residencia en su día y otros gastos adicionales.
La declaración de este supuesto en la renta queda ligada a dos escenarios:
- Si la reinversión se produce en el mismo ejercicio en el que se obtiene la ganancia patrimonial o en los dos años anteriores, no debe hacerse nada específico.
- Si se tiene la intención de reinvertir el dinero en los dos años posteriores a la venta del inmueble, este propósito debe recogerse en la declaración correspondiente al ejercicio en el que se obtenga la ganancia patrimonial (epígrafe F2 y Anexo C.1).
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