Cuando se lleva tiempo en una vivienda en alquiler en Mallorca o Ibiza, es habitual pensar en realizar algunos cambios para adaptarla a nuestras necesidades. Es entonces cuando nos surgen dudas sobre si podemos realizar mejoras, obras o reformas en el piso de alquiler; si necesitamos el permiso del casero; o si estas acciones pueden repercutir en un aumento de la renta.
En la resolución de todas estas cuestiones, manda el contrato de alquiler. Eso sí, siempre y cuando no vulnere las normas establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que describe los distintos escenarios. En este marco, se tratan aspectos como las reparaciones a cargo del arrendador, las actuaciones que corresponden al arrendatario o qué ocurre si realizo reformas sin el consentimiento del casero.
Arrendador: obras de conservación y de mejora
Según la normativa, el propietario está obligado a mantener la vivienda en alquiler en condiciones de habitabilidad y de uso. Esto implica que las obras de conservación del inmueble deben correr a cargo del casero; a no ser que el deterioro se impute a un uso inadecuado por parte del inquilino.
En general, nos referimos a aquellos trabajos sin los cuales la propiedad quedaría inservible. Se incluyen también las reparaciones producidas por el uso y el desgaste ordinario de la vivienda.
En todos estos casos, el dueño debe comunicar previamente al inquilino la necesidad de las obras y no puede subir el alquiler por las reparaciones.
La ley recoge también que el arrendatario puede actuar por su cuenta -previo consentimiento del dueño- cuando la reparación sea urgente y el mal pueda derivar en un daño inminente o en una incomodidad grave. Posteriormente, podrá reclamar el gasto al dueño del inmueble.
Estas reparaciones de conservación sólo se pueden imputar a los inquilinos cuando no han sido trasladadas a los propietarios y, por tanto, se han agravado de forma importante.
Por otra parte, las reformas en la vivienda de alquiler se consideran obras de mejora, al entenderse que se acometen para darle más valor a la vivienda. Estas actuaciones deben comunicarse por escrito al inquilino al menos tres meses antes, notificando el comienzo y la duración de las mismas.
Ante estas situaciones, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta -si las obras no se pueden atrasar hasta el fin del arrendamiento- o a desistir el contrato de alquiler.
Inquilino: reparaciones de desgaste por el uso ordinario
Corresponde al arrendatario asumir aquellas pequeñas reparaciones que derivan del desgaste por el uso ordinario. Este punto es el más controvertido y uno de los que más veces lleva a la jurisprudencia a tomar cartas en el asunto.
Por lo general, se establecen como pequeñas reparaciones aquellas que son inferiores a los 150 euros.
Para evitar llegar a la confrontación, nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza recomiendan:
- Especificar en el contrato del alquiler las obras que corresponden al inquilino
- En caso de controversia, llegar a un acuerdo antes de pasar a mayores (suele ser habitual atribuir al inquilino los desgastes por uso normal y al arrendador el gasto por averías no atribuibles al uso )
Un apunte más en caso de reforma: siempre que el arrendatario quiera llevar a cabo acciones como cambiar muebles, el color de las paredes, eliminar tabiques etc. deberá comunicarlo al dueño por escrito para obtener su consentimiento (permiso también por escrito).
¿Y si hago obras sin permiso del casero?
La normativa establece que el inquilino necesita la autorización del dueño para acometer obras que modifiquen la configuración del inmueble o de sus accesorios. En caso de que el arrendatario realice estas actuaciones o reformas en el piso de alquiler sin consentimiento, el propietario del inmueble podrá proceder de la siguiente manera:
- Finalizar el contrato de arrendamiento
- Exigir la entrega de la vivienda en las mismas condiciones en las que ésta se alquiló
- Mantener las obras sin tener que pagar ninguna cantidad al arrendatario
