Las circunstancias cambian y quizás, ahora, te planteas vender esa casa que compraste para alquilar o que decidiste poner en ese régimen para sacar algún dinero extra. Pero, ¿puedes vender una casa con inquilino dentro? La respuesta es afirmativa aunque esto no implica que el arrendatario no tenga sus derechos.
Repasamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre la venta de una vivienda alquilada y las consideraciones que el propietario y el inquilino deben tener en cuenta en el marco de esta operación.
Derechos del inquilino de una vivienda en venta
Este tipo de transacciones quedan reguladas en los artículos 14 y 15 de la LAU, que recoge la legalidad de vender una casa con inquilino en Baleares y en cualquier punto de España. Ahora bien, la normativa incluye una serie de derechos del arrendatario que, entre otros aspectos, valoran lo contemplado en el contrato de alquiler.
Según concretan nuestros profesionales de la inmobiliaria en Mallorca e Ibiza Durendesa®, corresponde al inquilino el derecho de adquisición preferente de la vivienda en venta (derecho de tanteo y derecho de retracto). Es decir, si lo desea, el arrendatario puede igualar la oferta y comprar el inmueble. Eso sí, siempre que no renunciara a este derecho en el acuerdo de alquiler.
Además, el propietario está obligado a anunciar la intención de vender el piso al inquilino con un preaviso de al menos 30 días a la fecha de compraventa. Esto implica que debe informarle y ofrecerle la preferencia (derecho de tanteo) mediante un documento escrito, indicando las condiciones y el precio de compra del inmueble. El inquilino debe tomar una decisión en el plazo de 30 días.
Es importante puntualizar que el dueño de la propiedad puede rechazar la oferta de compra del arrendatario si es inferior al precio de venta deseado.
Anular la venta de una vivienda alquilada
Si el propietario no notifica al arrendatario que saca la vivienda a la venta, el inquilino queda también en disposición de poder adquirirla por la misma cantidad y ejercer su derecho de retracto en un periodo de 30 días. Si se da el caso, puede anular la venta ya en marcha o concluida con otro comprador.
Por otra parte, cabe considerar que aunque el dueño tenga libertad para vender una casa con inquilino, el arrendatario tiene derecho a continuar viviendo en el inmueble hasta la finalización del contrato de alquiler y en los mismos términos pactados. Esto implica que el nuevo dueño debe respetar dichas condiciones al menos hasta la expiración del plazo mínimo legal (cinco primeros años del acuerdo o siete si el vendedor es persona jurídica).
No obstante, cuando el periodo del arriendo fijado en el contrato es superior al mínimo legal, esta circunstancia obliga al nuevo propietario a respetar íntegramente dicho plazo; excepto que no tuviera conocimiento de comprar una vivienda alquilada.
Repasar el contrato de alquiler de la propiedad en venta
Por tanto, tal y como precisan nuestros asesores inmobiliarios en Baleares, deben valorarse los siguientes puntos antes de vender una casa con inquilino:
- La venta no implica que el arrendatario deba abandonar el hogar: el nuevo dueño, si no pasa a serlo él propio inquilino, asume el rol de casero. Una vez vencido el contrato, el nuevo propietario está en disposición de hacer las modificaciones que considere oportunas al acuerdo inicial o trasladarse a vivir a la casa.
- El inquilino no está obligado a tener que enseñar la propiedad: no obstante, debe verificarse si el contrato permite o no recibir visitas en los últimos meses de finalización del acuerdo. Si no está contemplado, puede ser interesante negociar con el arrendatario para que permita el acceso a interesados.
- No se puede recuperar la propiedad hasta el fin del arrendamiento, a no ser que exista una cláusula en el pacto que permita la ruptura.
