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Qué son los vicios ocultos de una vivienda y cómo reclamarlos

Cuando buscamos un nuevo hogar valoramos muchos aspectos palpables, como la ubicación, el número de habitaciones, la orientación o la luminosidad. Sin embargo, comprar una casa de segunda mano en Mallorca o Ibiza supone también la posibilidad de enfrentarse a los llamados vicios ocultos de una vivienda. Es decir, a aquellos defectos o desperfectos de una casa que no son detectables a simple vista y que pueden acabar convirtiéndose en un auténtico quebradero de cabeza.

Con ayuda del equipo de la inmobiliaria en Baleares Durendesa® repasamos cuáles son los defectos de este tipo más comunes y qué hacer si compras una vivienda con vicios ocultos.

Qué desperfectos en una casa se consideran vicio oculto

La ley considera como vicios ocultos aquellos defectos en instalaciones y estructuras que no son perceptibles a simple vista, que son previos a la fecha de la compraventa del inmueble y que resultan lo suficientemente graves como para alterar la finalidad con la que se adquirió la propiedad. Remite así a aquellas imperfecciones que impiden o dificultan el uso completo del hogar adquirido y que, en caso de haber sido conocidos por el comprador de antemano, hubieran supuesto el fin de la operación o un desembolso menor por la compra.

La lista de vicios ocultos en una vivienda suele relacionarse con problemas en la instalación de agua, el sistema eléctrico, la cimentación, los malos acabados y las deficiencias térmico-acústicas. Entre ellas:

  • Filtraciones, humedades, goteras… por una impermeabilización deficiente o tuberías dañadas
  • Grietas o fisuras provocadas por la mala cimentación
  • Acabados defectuosos en interiores, decoloración, desprendimientos en paredes, suelos, carpintería… por una colocación inadecuada o la mala calidad de los materiales
  • Problemas de ruido o de temperatura debido al uso de equipo inadecuado etc.
  • Instalaciones eléctricas defectuosas o antiguas (tomas de corriente, luces, interruptores…)
  • No se consideran aquellos defectos que el comprador podría haber detectado por su profesión (fontanero, electricista, carpintero….)

Aunque identificar estos desperfectos ocultos en una vivienda no resulta sencillo, sí existen medidas que pueden ayudar al comprador a cubrirse las espaldas antes de cerrar la operación. Entre ellas, contratar a un perito que acredite el buen estado del inmueble, solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) o incluir una cláusula de vicios ocultos en el contrato de compraventa de la casa, tal y como puntualizan nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca.

Cómo reclamar la aparición de defectos ocultos en la vivienda

El plazo para efectuar una reclamación por vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega de la vivienda de segunda mano. Este tiempo aumenta hasta los dos años en caso de tratarse de un inmueble nuevo.

En cualquier caso, es importante valorar la naturaleza del daño para discernir la causa y, en caso de tratarse de un vicio oculto, notificar el desperfecto por escrito al vendedor. Si el anterior propietario niega la reclamación, es conveniente acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que actúen como mediadores.

Si llegados a este punto no es posible llegar a un acuerdo, será necesario acudir a los tribunales para que la Justicia determine qué parte debe asumir la reparación del daño oculto.

En caso de haber transcurrido los 6 meses/2 años fijados de reclamación, existe la posibilidad de recurrir a la póliza de Responsabilidad Civil. En este caso, el tiempo de validez del seguro vendrá determinado por el vicio oculto a solucionar.

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