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Claves y novedades en la extinción de condominio

La extinción de condominio o la venta del copropietario de parte de la vivienda en Mallorca es una de las opciones más habituales en situaciones de divorcios o de herencias. Se trata de una operación mediante la cual una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra, ya sea con o sin hipoteca. Aunque no es obligatorio que conlleve una contraprestación económica, lo cierto es que una cesión sin recibir nada a cambio puede considerarse como una donación encubierta y, en consecuencia, acabar resultando más costosa. Desde Durendesa® profundizamos hoy en este trámite para que conozcas qué conlleva y cómo actuar.

Como hemos apuntado, la disolución del condominio es una de las soluciones más habituales cuando una pareja con una vivienda en común pone fin a su relación. En su momento, ambos compraron el hogar familiar a medias, convirtiéndose en copropietarios del inmueble y recayendo en cada uno de ellos el 50% de la propiedad. Con la extinción, realizada ante notario, la situación cambia por completo y la casa pasa a pertenecer únicamente a uno de los dos miembros.

Ahora bien, hay un factor más que clave: la firma de la disolución de condominio implica que la persona que cede su parte deja de aparecer como propietario en el Registro de la Propiedad, pero no deja de ser considerado deudor. Es decir, no supone la variación en la titularidad del préstamo hipotecario. Por tanto, el banco va a seguir considerando a ambas partes responsables del pago del crédito y, consecuentemente, si una deja de realizar los desembolsos puede reclamarle el dinero a la otra, aunque ésta ya no aparezca como propietaria del hogar.

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Para evitar esta situación, conviene asegurarse de que la otra mitad ya tiene aprobada una hipoteca que lo liga al 100% de la propiedad, antes de firmar la escritura correspondiente. Esto no siempre va a resultar sencillo puesto que la entidad bancaria puede verlo como una pérdida de solvencia en el pago de las cuotas.

Otra cuestión a tener en cuenta es que este procedimiento no se considera una transmisión patrimonial, sino que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentales (AJD). La cantidad correspondiente la desembolsará la persona que se queda con el inmueble.

Al margen de esta medida, hay parejas que prefieren otras fórmulas para afrontar la problemática de la vivienda y la hipoteca tras el fin de la relación, como la venta del inmueble y la cancelación del crédito, el alquiler o la dación en pago (esta última poco exitosa).

La extinción del condominio es también muy utilizada entre hermanos por las herencias. En estos casos, hay que recurrir a la escritura de compraventa para establecer la transmisión al hermano que se queda con la propiedad entera.

Novedades respecto al pago del IRPF

El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ha dictado recientemente dos sentencias novedosas que respaldan que ni la persona que adquiere toda la casa ni la que vende su parte tienen que pagar el IRPF, al considerar que no hay alteración del patrimonio en caso de la extinción de condominio (ni pérdida ni ganancia). Además, señala que tampoco debe desembolsarse este impuesto aunque el valor del inmueble se haya actualizado (el único caso exento hoy por hoy es que no haya reajuste).

Un ejemplo: dos personas compran un inmueble por valor de 140.000 euros, por lo que cada parte está valorada en 70.000 euros. Con el tiempo, una de ellas decide vender su porción a la otra. El valor de la vivienda se fija de mutuo acuerdo en los 160.000 euros, lo que supone compensar al que la cede su parte con 80.000 euros. Según la doctrina habitual, esa cantidad estaría sujeta a IRPF, ya que hay una ganancia patrimonial de 10.000 euros. Sin embargo, a tenor de las resoluciones vascas, no habría que pagar el IRPF porque no se contempla como beneficio.

En el supuesto de que más tribunales o, incluso el Supremo, decidan seguir este criterio, los contribuyentes podrían solicitar la devolución de los tributos pagados de más por la actualización del valor del inmueble.