Nuevas reglas de juego para los contratos de alquiler en Baleares. La reciente aprobación del Real Decreto- Ley 7/2019, 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, abre un escenario distinto para las relaciones entre propietarios e inquilinos formalizadas a partir del 7 de marzo. Entre las principales novedades, destacan la mayor duración del contrato del alquiler y la limitación de la subida del precio del arrendamiento del inmueble. Conoce ahora cómo pueden afectarte las nuevas medidas del alquiler con ayuda de nuestros profesionales del sector inmobiliario en Mallorca e Ibiza.
Aumento de la prórroga del contrato de alquiler
El real decreto, sin carácter retroactivo, amplía de 3 a 5 años la prórroga obligatoria de los contratos del alquiler si el propietario es una persona física y de 5 a 7 años si el arrendatario es una persona jurídica. Dentro de este plazo, y también como novedad, se establece que la potestad de recuperación de la vivienda por parte del dueño (persona física) debe quedar expresamente recogida en el contrato de arrendamiento de la vivienda.
La normativa recoge también el aumento de la prórroga tácita de 1 a 3 años (si transcurridos los 5 o los 7 primeros años ninguna de las partes se pronuncia), así como la ampliación del plazo de preaviso para no renovar el contrato (4 meses para el propietario y 2 meses para el inquilino).
Además, en caso de venta, el real decreto señala que los contratos deben ser siempre respetados por los terceros compradores de la vivienda, especialmente en el periodo de prórroga obligatoria de 5 a 7 años. Supone también que los acuerdos no inscritos vuelven a tener efecto, de forma que el inquilino queda protegido en la venta de un piso alquilado, independientemente de que el contrato esté recogido o no en el Registro de la Propiedad.
Las nuevas normas del alquiler contemplan también una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de larga duración: en caso de fallecimiento del inquilino y situación de vulnerabilidad, el familiar que conviviese con él (menores, discapacitados o mayores de 65 años) puede mantener la vivienda alquilada.
Limitación del aumento del precio del alquiler
Este techo de precios representa uno de los cambios más significativos de las nuevas medidas del alquiler e implica que todos los arrendamientos quedan sujetos al IPC en su actualización anual. Supone, por tanto, cierta vuelta a la situación de 1994, aunque el IPC ahora solo actúa como techo y no como obligación. Los caseros deberán así esperar a la renovación para subir el precio del alquiler del inmueble.
La medida no tiene carácter retroactivo, por lo que los contratos firmados en el marco de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 continúan regidos por su normativa. No obstante, pueden adaptarse al nuevo régimen si respetan la legalidad y así lo acuerdan ambas partes.
Medidas fiscales en el arrendamiento
Las nuevas medidas del alquiler también dejan su huella en las normas fiscales que rigen los contratos desde la entrada en vigor de este régimen. En este sentido, contemplan la habilitación del gravamen en el IBI de la vivienda vacía, la bonificación en el IBI del inmueble protegido por el alquiler y la eliminación del Impuesto de Transmisiones en el arrendamiento de la vivienda habitual.
Asimismo, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización vuelven a recaer en el arrendador si es persona jurídica y se favorece la realización de mejoras durante la vigencia del acuerdo, permitiendo el incremento de la renta durante el resto del contrato.
Contempla la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando se financien en un 75% por ayudas.
Desahucios con día y hora
El nuevo decreto del alquiler recoge también medidas para proteger al inquilino en este tipo de procesos. Así, señala la obligación de indicar el día y la hora del desahucio (fin a los lanzamientos con fecha abierta) y establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucios a los servicios sociales con el fin de que pueda analizarse con más tiempo las situaciones vulnerables.
Otra consideración en el nuevo escenario tiene que ver con el importe en la tramitación de los procesos arrendaticios: el inquilino puede acudir a juicio verbal en las reclamaciones cuando sean igual o inferior a 6.000 euros.
Ley de Arrendamientos Urbanos de la vivienda turística
Las nuevas medidas del alquiler establecen algunas disposiciones que limitan este tipo de arrendamiento. Entre otras, el real decreto excluye a los alquileres de uso turístico de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al tratarlos como una actividad económica; remite a la normativa que regula estos inmuebles; y retoma sus limitaciones en las comunidades de propietarios (una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios puede limitar las viviendas de uso turístico o asignarles gastos comunes mayores, hasta un 20%). Hasta ahora se necesitaba unanimidad.
Seguimiento del mercado del alquiler
Se incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia del arrendamiento de viviendas (en un plazo de 8 meses) para ser revisado anualmente con el objetivo de contar con un seguimiento real y actualizado del mercado. La normativa permite además a las autonomías definir sus propios índices de aplicación en sus competencias en esta materia; teniendo en cuenta que en ningún caso van a poder establecer sistemas de regulación de los precios de los inmuebles de alquiler.
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