Comprar tu primera vivienda siempre es ilusionante. Pero hacerlo en Baleares en 2026 también puede resultar abrumador. Para qué nos vamos a engañar: el acceso a la vivienda está más complicado que nunca en nuestras islas. Precios elevados, hipotecas más exigentes, falta de oferta, intrusismo en el sector inmobiliario y mucha información —no siempre fiable— circulando por portales, redes sociales y foros.
La buena noticia es que sí es posible comprar tu primera vivienda en las islas, incluso en el contexto actual, si sigues un proceso ordenado, realista y bien asesorado. Desde Durendesa® te explicamos paso a paso qué hacer, qué errores evitar y cómo tomar decisiones con criterio en un mercado tan particular como el balear.
Paso 1. Analiza tu situación financiera real (no la ideal)
Antes de mirar pisos —sí, antes incluso de entrar en un portal inmobiliario— toca sentarse con calma y poner números sobre la mesa. Y hacerlo con la mente y no con el corazón: desgraciadamente no es lo mismo lo que soñamos que lo que podemos conseguir. Cuando se trata de comprar una primera vivienda debemos tener muy claro con qué presupuesto contamos tanto para la entrada y los gastos inherentes al proceso de compraventa como para asumir una hipoteca (si no podemos pagarlo todo al contado, claro).
En 2026, con precios elevados y un Euríbor que ha repuntado ligeramente, la financiación vuelve a ser clave, especialmente para compradores jóvenes o primeras viviendas.
Lo que deberías calcular:
- Ahorros disponibles (mínimo recomendado: 30 % del precio de compra).
- Capacidad de endeudamiento: la cuota hipotecaria no debería superar el 30–35 % de tus ingresos netos.
- Estabilidad laboral y previsión a medio plazo.
Ejemplo realista
Para comprar una vivienda de 300.000 € en Baleares necesitarás, aproximadamente:
- 60.000 € para la entrada (20 %).
- 30.000 € para impuestos y gastos (ITP, notaría, registro).
Total ahorro mínimo: 90.000 €.
Si este número te asusta, no estás solo. Por eso el siguiente paso es tan importante.
Paso 2. Define bien qué puedes comprar y dónde
En la línea con el punto anterior: debemos saber hasta dónde podemos llegar. Sin medias tintas. Uno de los errores más comunes del comprador primerizo es empezar por el “dónde me gustaría vivir” en lugar de por el “dónde puedo comprar”. Y esto, por obvio que parezca, lo cambia todo.
En Baleares, y especialmente en Mallorca, el precio cambia radicalmente de un barrio a otro, incluso dentro del mismo municipio.
En 2026 y cerca de la capital, para primera vivienda suelen funcionar mejor:
- Barrios en transformación urbana de Palma (Pere Garau, Son Gotleu, La Soledat en zonas concretas).
- Áreas periféricas bien conectadas (Son Ferriol, Marratxí, Son Sardina).
- Municipios más alejados -como Manacor-, con servicios completos y precios aún contenidos.
Consejo Durendesa®
Para una primera vivienda, prioriza estos tres factores siempre que puedas:
- Transporte y servicios. Tu calidad de vida depende de ello: si tienes una casa preciosa pero luego te pasas 2 horas al día en el coche de acá para allá, quizás no te compensa.
- Estado del inmueble. Ten en cuenta que los tiempos han cambiado y las reformas cuestan más en 2026. Por no hablar de lo complicado que es conseguir una empresa que haga un buen trabajo y en plazo.
- Eficiencia energética. Esto se está volviendo cada vez más importante. Quizás tengas que aportar más al principio pero te permitirá un ahorro mensual real que, a la larga, se nota.
Paso 3. Entiende bien cómo están las hipotecas en 2026
Este punto es decisivo. A comienzos de 2026, tras el repunte del Euríbor a finales de 2025, los bancos son más prudentes, pero siguen concediendo hipotecas. Una de cal y otra de arena, sí. Pero el conocimiento es poder, especialmente si ya llegas a tu banco con la lección aprendida. Y, si puede ser, con una comparativa con otros bancos. No te cases con el primero o el único que conozcas…
Tendencias actuales:
- Predominio de hipotecas a tipo fijo (más seguridad).
- Tipos fijos más altos que hace 2 años, pero estables.
- Ha habido una ligera subida reciente del Euríbor y optar por variable puede traerte dolores de cabeza a corto-medio plazo.
- Para que te den buenas condiciones, ahora hay una mayor exigencia de ahorros y solvencia.
Ejemplo práctico
Los bancos lo tienen claro. Y ya no pasan ni una. Para ellos, hay dos posibles compradores aunque tengan el mismo sueldo:
- El que tiene estabilidad laboral y menos deudas obtiene mejores condiciones.
- El que llega “justo” de ahorros ve limitada su capacidad de compra y las condiciones que se le ofrecen
Por eso es clave hablar con el banco antes de firmar nada, o contar con asesoramiento profesional que te ayude a negociar.
Paso 4. Calcula el coste total no solo el precio del piso
Comprar una vivienda no es solo pagar el precio anunciado. En Baleares, los gastos son relevantes y deben estar claros desde el inicio. De este modo, te evitas sustos una vez que ya has iniciado el proceso de compra, cuando ya es complicado dar marcha atrás.
Estos son los costes habituales al comprar una vivienda en Mallorca:
- El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, entre el 8–13 %, según tramos).
- Los gastos de notaría y registro.
- Los gastos de la gestoría.
- El precio de la tasación.
Error habitual
Encontrar “el piso perfecto” y descubrir después que no puedes asumir los gastos asociados. Esto genera frustración, gastos innecesarios… y pérdida de tiempo.
Paso 5. Visita con criterio y pregunta lo que otros no preguntan
Cuando visites una vivienda, no te quedes solo con lo estético. Profundiza. Tómate tu tiempo: estás en tu derecho. Un comprador bien informado debería preguntar siempre por:
- Estado de la comunidad, ITE y derramas previstas.
- Certificado energético (cada vez más importante).
- Consumos reales.
- Antigüedad de instalaciones.
- Situación urbanística.
- Si tiene o no inquilino: esto es cada vez más habitual, ojo.
Tip práctico
Una vivienda más barata pero con una derrama de 20.000 € pendiente no es una buena oportunidad.
Paso 6. Negocia con datos y bien asesorado
Siempre lo decimos pero no nos cansaremos de repetirlo nunca: en las operaciones de compra-venta de vivienda, especialmente cuando se trata de la primera vivienda, las emociones pueden jugar muy malas pasadas. Ten muy presente que, aunque el mercado balear sigue siendo fuerte, no todo se vende a cualquier precio.
En 2026 hay margen de negociación para comprar tu primera vivienda si:
- El precio que te dan no está alineado con el mercado. Hay vendedores mal asesorados que acaban pagando el pato por obsesionarse con un precio elevado.
- La vivienda lleva tiempo publicada. Desconfía… porque seguro que hay gato encerrado.
- Necesita reforma. Piensa bien en tus números porque si requiere mucha obra, quizás no merezca tanto la pena.
- Tu financiación está clara. No salgas de tu límite. Aunque resulte tentador: lo que pueden parecer solo unos miles de euros más se pueden convertir en un castigo.
Recuerda siempre que negociar bien no es “regatear”, es argumentar con datos reales.
Paso 7. Revisa bien el contrato y no firmes con prisas
Los nervios. Ay, los nervios. Siempre nos pueden. Especialmente cuando se trata de operaciones tan importantes como es la compra de una primera vivienda. Para mantener tu mente clara, repasa bien esta lista de tareas antes de firmar arras:
- Revisa plazos.
- Asegura cláusulas de financiación.
- Define claramente penalizaciones.
- Comprueba cargas registrales.
No tengas prisa. Y nunca firmes arras sin asesoramiento. Un error aquí puede costarte miles de euros.
Paso 8. Rodéate de profesionales acreditados
En Baleares, el intrusismo inmobiliario sigue siendo una realidad. Comprar tu primera vivienda no es el momento de improvisar.
Asegúrate de trabajar con:
- Agentes inscritos en el ROAIB.
- Profesionales con conocimiento local.
- Equipos que te acompañen de principio a fin.
En Durendesa® llevamos años asesorando a compradores en toda la isla, explicando cada paso con claridad y sin letra pequeña.
El contexto actual exige más preparación que nunca, pero también ofrece oportunidades a quienes actúan con criterio. Comprar tu primera vivienda en Baleares en 2026 no es imposible, pero requiere planificación, realismo y buen acompañamiento. Consúltanos sin compromiso.
