¿Valor catastral o valor de referencia? Cuando hablamos de comprar, vender o heredar una vivienda, una de las dudas más habituales suele girar en torno a la diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia. Dos conceptos que a menudo nos resultan familiares, pero cuyos matices y efectos en las operaciones no suelen estar del todo claros. A pesar de su importancia.
Tal y como destacan los profesionales de nuestra inmobiliaria en Mallorca Durendesa®, conocer ambos valores y saber cómo afectan es clave para tomar buenas decisiones inmobiliarias y evitar sorpresas fiscales.
¿Qué es el valor catastral de un inmueble?
El valor catastral es la valoración económica de cada inmueble que realiza la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Es decir, el precio del inmueble según este organismo. Se utiliza como base para calcular algunos impuestos, como el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía municipal. También para determinar el valor mínimo por el que se deben escriturar las viviendas en venta.
Este valor económico se determina objetivamente a partir de los datos que constan en Catastro. Según factores como la localización de la vivienda, su antigüedad, el valor del suelo, su superficie, etc.
No representa el valor de mercado (el precio más probable por el que podría venderse), ya que no tiene en cuenta aspectos como la oferta y la demanda o los vaivenes inmobiliarios. Este índice se revisa periódicamente (Leyes de Presupuestos Generales del Estado), pero no tan frecuentemente como los precios del mercado. Eso sí, su actualización puede influir en el valor de referencia, de forma que un aumento en el primero suponga un incremento en el segundo. Una situación que afecta también al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones.
El valor catastral suele ser bastante inferior al precio de mercado. No obstante, se puede solicitar una rebaja del valor catastral si consideramos que es demasiado elevado respecto al precio de mercado. En caso de que se reduzca, lo harán también las cuotas del IBI o de la plusvalía municipal. La reclamación debe hacerse ante la Dirección General de Catastro, mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias o el procedimiento de rectificación de errores materiales y aritméticos.
¿Cómo saber el valor catastral? Este valor se encuentra recogido en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?
El valor de referencia es un concepto más reciente. Fue introducido en 2022 por la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. Lo determina anualmente la Dirección General del Catastro para reflejar el valor más cercano al del mercado y evitar el fraude en las operaciones inmobiliarias. Para ello, se realiza un estudio de los precios de todas las compraventas realizadas ante notario.
Se utiliza como base imponible para calcular impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El valor de referencia también puede recurrirse cuando la Administración liquida impuestos utilizando dicho valor. En este caso, el contribuyente puede solicitar la rectificación de la autoliquidación y presentar un recurso de reposición ante la Administración tributaria. O bien, optar por una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional.
¿Cómo saber el valor de referencia catastral? Se puede conocer accediendo a la web del Catastro, por teléfono en el 91 387 45 50 o al 902 37 36 35 o bien presencialmente en las Gerencias del Catastro.
Operaciones en las que aplican el valor catastral o valor de referencia
Conocer estos valores es fundamental, ya que ayuda a tomar decisiones más informadas, planificar adecuadamente cualquier operación inmobiliaria y evitar costes inesperados.
Por ejemplo:
- Si vas a comprar una vivienda y el valor de referencia es más alto que el precio de compra, podrías tener que pagar más impuestos de lo esperado.
- Si heredas un inmueble, la base para calcular el Impuesto de Sucesiones es el valor de referencia y no el catastral.
- Si quieres vender una vivienda en Mallorca o cualquier otro lugar, conocer el valor catastral y el valor de referencia te permitirá hacer una mejor estimación del impacto fiscal de la operación.
Así las cosas, la principal diferencia entre ambos es el tipo de impuestos a que afectan. El valor catastral es la base para los impuestos como el IBI o la plusvalía municipal, mientras que el valor de referencia es el que Hacienda usa para evaluar si los impuestos por una compraventa o una donación se han declarado correctamente.
