¿Qué es el IRAV? El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) marca desde este 2025 los precios y las actualizaciones de los contratos de alquiler. Surge al amparo de la Ley de Vivienda, que limitó las subidas anuales del alquiler (un 2% en 2023 y un 3% en 2024) y que marcó un nuevo índice a partir de 2025. En definitiva, un nuevo sistema como techo de referencia para limitar los precios de los arrendamientos y evitar el crecimiento de los alquileres al ritmo de la inflación.
Sin embargo, este nuevo referencial no afecta a todos los acuerdos firmados entre arrendadores y arrendatarios. Solo afecta a los contratos de alquiler firmados a partir del 25 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley de Vivienda).
Actualización anual de la renta del alquiler: IRAV
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla que cada año el propietario de una vivienda en alquiler en Baleares o cualquier otra comunidad pueda actualizar su precio para ajustarlo a la situación económica del momento. Si bien, para llevarlo a cabo, es necesario que se cumplan dos condiciones: la existencia de una cláusula que así lo indique y que el casero avise al inquilino de la actualización del alquiler al menos con un mes de antelación. Esta revisión solo puede hacerse una vez al año.
El IRAV supone un cambio de escenario. Antes del 2022, lo habitual era tomar el IPC como referencia para la actualización. Sin embargo, el encarecimiento de la electricidad, el aumento de precios tras la pandemia y el impacto de la guerra de Ucrania llevó a este índice a registrar cifras récord, superando el 10% y, por tanto, impactando significativamente en los precios de alquiler. Para intentar paliar esta situación, el Gobierno optó primero por limitar las actualizaciones anuales del alquiler. Luego, por establecer con la Ley de Vivienda un nuevo índice de referencia -a partir de 2025- para buscar un sistema más estable frente al IPC.
El IRAV establece que la tasa de actualización anual del alquiler será el valor más bajo entre: la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada. Esta última incluye dos parámetros: Alfa (0,5%), que refleja el crecimiento esperado a largo plazo del índice, y Beta (2%), que coincide con el objetivo de inflación del Banco Central Europeo (BCE).
Dónde consultar el nuevo índice de precios del alquiler
Desde enero de 2025, este nuevo índice de precios del alquiler se publica cada mes en la página web del INE. Normalmente a mediados de mes. Es importante tener en cuenta que se limita a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados después del 25 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda.
Por tanto, la fecha del contrato de alquiler es clave para saber si la subida del precio del alquiler está ligada al IPC o al nuevo índice IRAV.
Todos los acuerdos anteriores al 25 de mayo de 2023 se actualizarán conforme a lo que las partes hayan establecido en el contrato de arrendamiento.
El IRAV no será aplicable en los siguientes casos:
- Alquileres temporales
- Alquiler de habitaciones
- Alquiler de locales comerciales
- Alquiler de oficinas
- Alquiler de garajes y trasteros.
En cuanto a la fórmula para actualizar el precio del alquiler, será la misma que con el IPC o el límite del 2% establecido en 2023 o del 3% en 2024. Es decir, se debe sumar el porcentaje del nuevo índice del alquiler al coste mensual del alquiler. Para saber la correspondiente actualización de la renta, también puedes recurrir a la calculadora del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
La actualización del precio del arrendamiento debe hacerse en el aniversario del contrato. Por ejemplo, si el acuerdo se firmó en julio de 2024, la revisión se aplicará en julio de 2025, con el IRAV publicado en junio.
