Cuando decides comprar una casa en Mallorca con hipoteca, hay varios documentos que debes revisar cuidadosamente antes de dar el sí quiero. Entre ellos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE). Ambos documentos recogen toda la información necesaria para comprender las condiciones del préstamo hipotecario y no dar pasos en falso.
El banco debe enviar esta documentación al cliente al menos 10 días naturales antes de la firma de la hipoteca ante notario. Un tiempo que se considera suficiente para analizar con calma las condiciones del contrato y resolver las dudas. Además, la ley marca que es necesario acudir a la Notaría al menos un día antes de firmar para recibir información gratuita y detallada sobre el contenido de la FEIN y la FIAE.
En cualquier caso, nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca aconsejan no firmar ninguno de estos documentos hasta no tenerlo todo 100% claro, comparar varias FEIN antes de tomar una decisión y prestar especial atención al tipo de interés, las condiciones y los productos vinculados al préstamo.
FEIN: condiciones de la hipoteca
La FEIN, con carácter vinculante para el banco, recoge todas las condiciones y características de la hipoteca. Es un documento personalizado, ya que es fruto de la negociación entre el solicitante del préstamo y la entidad. Es especialmente importante para el contratante, puesto que permite comparar ofertas hipotecarias de diferentes bancos en igualdad: todas las FEIN siguen el mismo formato europeo.
Algunos de los datos claves que incluye esta ficha europea son:
- El valor de la vivienda y el porcentaje del préstamo que se va a conceder.
- El importe total del préstamo y el plazo de devolución.
- La periodicidad de los pagos y el número de cuotas de la hipoteca.
- El tipo de interés (fijo, variable o mixto) y su desglose.
- La cantidad total que se desembolsará incluyendo los intereses.
- Los requisitos vinculantes como, por ejemplo, la contratación de seguros u otros productos.
- Los derechos del prestatario, como el derecho de desistimiento y portabilidad.
- Situaciones específicas como qué ocurre si se ejecuta una amortización anticipada o si el cliente incumple su parte.
FIAE: cláusulas de la hipoteca
La Ficha de Advertencias Estandarizadas contempla la información sobre las cláusulas que acompañan al contrato hipotecario y que podrían implicar un mayor riesgo o impacto económico en el cliente.
Por ejemplo, los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, qué pasa si sube el Euríbor (en el caso de las hipotecas variables) u otras condiciones relevantes, como si se trata de una hipoteca multidivisa o información sobre la cláusula de vencimiento anticipado si el cliente acumula varios impagos, que posibilita que el banco de por terminado el préstamo anticipadamente.
La ley establece que esta ficha debe entregarse también a los avalistas del préstamo, en caso de haberlos.
Otros documentos vinculados a la hipoteca
Además de la FEIN, que actúa como oferta definitiva de la hipoteca, y la FIAE, que ayuda a evitar sorpresas en el futuro, hay otra información que la entidad debe facilitar al cliente y que también ayuda a entender lo que se está firmando:
- Copia del contrato del préstamo hipotecario, que debe reflejar exactamente las condiciones detalladas en la FEIN y la FIAE.
- Una explicación detallada sobre la distribución de los gastos asociados a la hipoteca. Por normativa, el cliente debe hacerse cargo del coste de la tasación del inmueble y de las copias de la escritura que solicite. Por su parte, el banco debe asumir los gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) relacionado con la hipoteca.
- Un documento específico que detalle las condiciones de cualquier seguro que se contrate junto con la hipoteca: coste, coberturas, condiciones de vinculación…
- Si la hipoteca es variable, un documento con ejemplos prácticos de cómo podrían variar las cuotas mensuales si el tipo de interés sube o baja.
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