Vender una vivienda con inquilino es una operación totalmente legal e, incluso, en algunos casos puede suponer una ventaja, ya que asegura a los compradores una inversión con ingresos inmediatos. Sin embargo, tanto si eres el arrendador como el arrendatario de esta casa, es importante conocer las consideraciones que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca al respecto.
De ellas, tres son fundamentales, según los asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza de Durendesa®: el inquilino no puede ser desalojado, puede negarse a recibir visitas y tiene prioridad de compra (a no ser que el contrato de arrendamiento estipule lo contrario).
Por eso, antes de vender una vivienda con inquilino, repasa bien el contrato para tener en cuenta sus derechos y tus obligaciones, sé transparente para que el arrendatario facilite el proceso y, sobre todo, presta atención a los plazos. Ten en cuenta que no respetar la ley puede suponer que acabe anulándose la venta.
Qué ocurre si el inquilino quiere quedarse en la vivienda
La LAU establece que no se puede echar al inquilino para vender la casa. Puedes negociar con él (es habitual que pida una compensación económica) o subrogar el contrato de arrendamiento a favor del comprador. En este último supuesto, es importante recordar que el nuevo dueño debe respetar los términos y las condiciones del contrato de alquiler vigente.
Además, la normativa indica que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Lo que implica que tiene prioridad para comprar la vivienda al precio que el vendedor establezca. Pero ojo, esta preferencia la tendrá siempre y cuando no haya renunciado a ese derecho en el contrato (derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario).
Este condicionante a la hora de vender una vivienda con inquilino es más clave de lo que parece. Según nuestros agentes inmobiliarios en Mallorca, “si el contrato incluye el derecho de retracto y el propietario vende la vivienda sin comunicarlo, entonces el inquilino puede adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior”.
Cómo notificar la venta de la casa al inquilino
Según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el casero debe notificar a los inquilinos la intención de vender la casa:
- La notificación sobre la intención de vender la vivienda debe enviarse por escrito a los inquilinos.
- Debe especificar el precio de venta, la fecha prevista y las condiciones (por ejemplo si la casa está libre de cargas).
- Imprescindible quede todo muy claro y por escrito para evitar futuros problemas futuros. Una buena manera de hacerlo es a través de un Burofax.
- La notificación es obligatoria exista o no la cláusula de renuncia a la adquisición preferente de la casa en el contrato de arrendamiento.
- El inquilino tiene derecho a negarse si no quiere recibir visitas: cuenta con el derecho de uso sobre el inmueble.
El inquilino tiene 30 días naturales para responder. Es decir, para ejercer su derecho de tanteo, si lo tiene. En caso de no hacerlo, se entiende que ha rechazado la oferta. Si, por el contrario, quiere comprar la vivienda, dispone de 180 días para cerrar la operación.
De igual forma, hay que avisar a los posibles interesados en comprar la vivienda con inquilino de que existe un contrato de alquiler vigente.
Cuándo no es obligatorio informar de la venta al inquilino
En algunos casos, aunque es también recomendable, no es obligatorio hacer esta notificación puesto que no aplica el derecho de adquisición preferente:
- Cuando el vendedor es el dueño de todo el edificio o varias casas y locales y lo vende todo conjuntamente.
- Cuando todo el edificio, independientemente del número de propietarios, se vende a un mismo comprador.
La fecha de celebración del contrato también puede marcar el rumbo de la operación. En alguna legislación anterior a la actual, el derecho de adquisición preferente se consideraba irrenunciable. Por tanto, obligaría a las partes a negociar.
Contacta con nuestra inmobiliaria en Mallorca y Menorca para resolver tus dudas sobre vender una vivienda con inquilino. Puedes hacerlo a través de nuestro formulario online o contactándonos en el teléfono 971 90 60 68.
