¿Propiedad horizontal o propiedad vertical? ¿Qué las diferencia? Cuando vamos a comprar una vivienda en Baleares, podemos encontrarnos con situaciones distintas referentes a la gestión de la propiedad de una finca: horizontal y vertical. Ambos conceptos tienen que ver con la manera en que los distintos pisos de un edificio se distribuyen entre sus dueños. Sin embargo, sus diferencias tienen un peso importante, ya que influyen directamente en cuestiones como los derechos y las obligaciones del propietario.
Con ayuda de nuestros asesores inmobiliarios en Mallorca e Ibiza, desgranamos ambas posibilidades, descubriendo qué implican, cómo están reguladas y qué debes tener en cuenta para elegir entre división horizontal y división vertical.
Propiedad horizontal: inmueble dividido y varios copropietarios
Este tipo de gestión viene regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, que establece las normas que deben respetarse para el correcto funcionamiento de una comunidad de vecinos. En este caso, cada propietario tiene derecho sobre una parte del edificio, ya sea un piso, un trastero, una plaza de garaje… (derecho de propiedad exclusivo sobre los elementos privativos y perfectamente delimitados).
Los distintos dueños comparten el uso y el disfrute de las zonas comunes de la finca (ascensor, portal, piscina, jardín…). Los gastos de mantenimiento y la gestión de estas zonas se reparten entre todos los propietarios, según su cuota de participación en la fórmula horizontal (derecho de propiedad conjunto e inseparable de los elementos comunes). De hecho, uno de los principales requisitos de la horizontal es que haya una comunidad de propietarios que gestione las zonas comunes de la finca.
Las partes en copropiedad no son divisibles y no pueden ser vendidas, gravadas o embargadas junto con la parte privativa.
Los casos más típicos de esta propiedad son un edificio con uno o varios propietarios para cada uno de sus pisos o las urbanizaciones (propiedad tumbada).
Propiedad vertical: una única unidad
Estas propiedades se componen de viviendas, garajes o locales que pertenecen de manera unitaria a uno o varios propietarios, sin que existan espacios comunes. Esta única finca suele destinarse al alquiler de locales o vivienda.
A pesar de formar parte de un todo, no constituyen una comunidad ni tienen cuotas de participación. En el caso de que existan varios propietarios (menos común), se aplican las reglas de la comunidad de bienes.
Aunque no se consideren los elementos comunes, ni comunidad de propietarios, ni cuotas de comunidad para el mantenimiento o gastos del inmueble, sí existe la obligación de mantener el inmueble en buen estado. Esta responsabilidad, así como las obligaciones fiscales como el IBI, recae en el propietario o en los propietarios en su conjunto.
Al tratarse jurídicamente como una única finca o bien inmueble solo se puede vender según estas opciones:
- Vender la vivienda horizontal completa en una misma compraventa
- Escritura de división horizontal: dividiéndose la finca en varias fincas registrales o inmuebles independientes (ya no solo una finca registral), calculándose el coeficiente de participación, creándose una comunidad de propietarios… y, por tanto, pasar a regirse por la Ley de Propiedad Horizontal.
La propiedad vertical se rige por el Código Civil.
Compraventa: división horizontal o división vertical
Decantarse por uno u otro tipo de vivienda depende realmente de las necesidades y preferencias de cada comprador. Por ejemplo, si prefieres residir en una finca con varias viviendas y disfrutar de zonas comunes, es conveniente la propiedad horizontal. Pero si buscas más autonomía, la mejor opción suele ser la propiedad vertical.
En el caso de la división horizontal, deberás asumir las normas y limitaciones de la comunidad de propietarios. Lo que implica, por ejemplo, contribuir a los gastos generales (cuotas de la comunidad) y no llevar a cabo alteraciones en las zonas comunes sin el consentimiento del resto de vecinos. En el caso de la división vertical, no tendrás que responder antes otros propietarios ni existirán zonas comunes (una única unidad).
Por lo general, el uso de las viviendas en horizontal es residencial o para el alquiler. En las propiedades verticales, los bienes inmuebles suelen destinarse al alquiler parcial o completo para fines comerciales, recreativos…
