El alquiler de una vivienda en Baleares conlleva una serie de pautas de obligado cumplimiento, tanto para el propietario como para el inquilino. Sin embargo, estas reglas del juego no siempre se cumplen y, como consecuencia, la relación entre ambas partes se acaba torciendo. En este escenario, resulta importante saber que el vínculo entre el arrendatario y el arrendador puede revertirse. Repasamos una serie de supuestos por los que se puede rescindir el contrato del alquiler de un inmueble, bien sea por iniciativa del dueño o del inquilino. Te explicamos también el procedimiento más adecuado para poner fin al contrato de alquiler de una vivienda en Mallorca o Ibiza.
Contrato de arrendamiento: plazos mínimos legales y preavisos
Según concretan nuestros agentes inmobiliarios en Mallorca, la duración de un acuerdo de alquiler puede pactarse libremente por ambos interesados. Ahora bien, el inquilino tiene el derecho de extender el plazo cuando éste sea inferior al mínimo legal establecido (siendo persona física: 3 años o 5 años en función de si el contrato se ha celebrado antes o después de la entrada en vigor de la nueva ley de arrendamientos urbanos (6 de marzo de 2019)). Transcurrido el mínimo legal, si no hay notificación por ninguna parte, la relación puede prorrogarse anualmente hasta un máximo de 3 años.
En el caso de que el periodo sea menor al establecido legalmente, el propietario debe dejar constancia expresa de que bien él, un familiar o su cónyuge (divorcios, separaciones…) ocupará el inmueble como vivienda permanente, trascurrido el tiempo acordado. No obstante, el inquilino puede ejercer su derecho a regresar a la vivienda, si la ocupación prevista no se produce en 3 meses (el contrato se efectuará en dicho caso con los mismos plazos y límites).
En función de la normativa, el preaviso de la no renovación en el contrato de alquiler se somete a los siguientes tiempos:
- El propietario/ arrendador: debe dar un preaviso de 4 meses antes de la finalización del contrato
- El arrendatario/inquilino: debe dar un preaviso de 2 meses antes del fin del acuerdo
Causas para rescindir el contrato del alquiler
Como hemos avanzado, el dueño de la vivienda puede recuperar el inmueble antes de que se acabe el contrato cuando aparezca de forma expresa que él, sus descendientes o su cónyuge harán uso del mismo como vivienda habitual una vez pasado el tiempo fijado. Otras razones para rescindir el contrato del alquiler tienen que ver con los siguientes incumplimientos del inquilino:
- Falta del pago de la fianza
- Impago de una mensualidad o de la cantidad pactada
- Subarrendamiento sin el consentimiento del dueño
- Situaciones molestas, insalubres, peligrosas… dentro de la vivienda en alquiler
En el lado contrario, los incumplimientos por parte del dueño que puede aludir el arrendatario son principalmente aquellos relacionados con la no realización de las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda o la interferencia del casero en el uso normal del inmueble alquilado.
En el caso de rescindir el contrato del alquiler, nuestros profesionales de Durendesa® Mallorca recuerdan que el propietario está obligado a devolver la fianza completa cuando determine que no hay daños o desperfectos en el inmueble; que las mensualidades están correctamente abonadas; y que no hay pendientes otros abonos. Por contra, la devolución puede hacerse parcial cuando queden pagos pendientes; haya que afrontar reformas en el inmueble; o para subsanar la falta del desembolso que sí se hubiera percibido si el inquilino hubiese respetado la totalidad del contrato.
Modelos de rescisión del contrato del alquiler
Encontramos dos modelos para poner punto y final a un contrato de alquiler: el acuerdo de terminación con liquidación y el acuerdo de terminación con retención de fianza. El primero, se usa cuando ambas partes no muestran ningún problema sobre la finalización del contrato (el arrendatario entrega las llaves y recibe el depósito en un plazo de 30 días, sin que el dueño le pueda realizar una reclamación futura). En el segundo, aunque hay acuerdo cuando se produce el fin del contrato, quedan obligaciones pendientes por una u otra parte (la relación legal se mantiene hasta el cumplimiento de las mismas).
