Las personas con hipoteca están con los oídos más abiertos que nunca. Si hace unas semanas el Tribunal Supremo corregía su doctrina en relación al Impuesto Sobre Actos Jurídicos -para horas después dejar su postura en stand by– ahora los bancos se enfrentan nuevamente a los ecos de un nuevo revés judicial. En el ojo del huracán se sitúa la llamada comisión de apertura de una hipoteca, considerada ya en algunos casos una cláusula abusiva por ser impuesta sin negociación por parte de la entidad. De hecho, la Audiencia de Palma ha dictado en los últimos meses varias sentencias en las que los bancos han sido condenados a devolver esta cuantía más los intereses.
¿Pero qué es esta cláusula? ¿Me afecta? ¿Cómo la pueda reclamar? ¿Cuánto dinero supone? Desde la inmobiliaria en Mallorca Durendesa® te informamos de estas cuestiones para que sepas cómo actuar ante las cláusulas abusivas de las hipotecas.
Cuantía de la cuota de apertura
La comisión de apertura de una hipoteca es la cuantía que cobra la entidad bancaria al formalizar el préstamo en concepto de cobertura de sus gastos administrativos y de gestión. Se trata de un desembolso fijado indiscriminadamente por cada banco y que suele oscilar entre el 0,5% y 2%. Aunque el hipotecado suele desembolsar esta comisión de apertura con la contratación, hay ocasiones en que el banco se lo financia junto al resto del capital y, por tanto, va a estar presente durante toda la hipoteca. Un ejemplo: si el porcentaje es del 1% para un préstamo de 200.000 euros, la comisión de apertura es de 2.000 euros. Esto supone que la entidad financia realmente 202.000 euros y que los intereses recaerán sobre esta última cifra.
Normalmente este concepto se refleja en la cuarta cláusula del contrato de la escritura hipotecaria. No se debe confundir con los gastos de hipoteca.
Comisión abusiva en algunos casos
El quid de la cuestión está en determinar si el cobro de la comisión se ha llevado a cabo sin que se haya prestado un servicio previo a la firma de la hipoteca. En tal caso, se contradice la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que marca que las comisiones responden a servicios realizados y aceptados o solicitados por el interesado. Si no es así, la cláusula resultará abusiva por ser predispuesta e impuesta (sin negociación), generando por tanto un desequilibrio entre el prestamista y el prestatario, que actúa en detrimento del solicitante de la hipoteca. La entidad bancaria será la responsable de acreditar que la comisión responde a los criterios marcados en la Orden.
Esta cláusula se ha venido imponiendo tanto en las hipotecas con interés fijo como variable, bajo la premisa de realizar un trabajo sobre el perfil del solicitante y su solvencia económica. Un estudio que por lo general el banco no ha demostrado en el momento de la firma del préstamo.
Cómo reclamar la comisión de apertura
Según los expertos consultados, el cliente debe dirigirse mediante un escrito al Servicio de Atención al Cliente del banco prestamista. En caso de recibir contestación negativa o no darle respuesta en un plazo de dos meses, puede acudir a la vía judicial para solicitar su nulidad. Si se recurre a esta vía es aconsejable aprovechar para impugnar conjuntamente otras cláusulas que deriven abusivas del contrato.
